อาคารชุดใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด

[ทีมงานบ้านเรา]

AREA แถลง ฉบับที่ 79/2553: 22 ธันวาคม 2553 อาคารชุดใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            ผลสำรวจพบว่าในขณะนี้ยังไม่พบการล้นตลาดของโครงการอาคารชุดใจกลางเมือง ทั้งนี้เพราะยังมีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมากถึงสองในสามของหน่วยที่สร้างเสร็จ และมีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตามการอำนวยสินเชื่อยังควรมีวินัยมากกว่าที่เป็นอยู่และควรมีหลักประกันสำหรับผู้บริโภค

            ตามที่มีหลายฝ่ายให้ข้อสังเกตว่าอาคารชุดใจกลางเมือง อาจประสบภาวะล้นตลาดจนธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการป้องกันนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงได้สำรวจข้อมูลเพื่อความกระจ่ายในการนี้ โดยทำการสำรวจโครงการอาคารชุดใจกลางเมืองที่แล้วเสร็จมาเป็นเวลา 8-12 เดือนจำนวน 103 โครงการ ที่ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจไว้ต่อเปิดตัวโครงการ และทำการสำรวจซ้ำในทุกรอบ 6 เดือน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า การสำรวจนี้ครอบคลุมห้องชุดจำนวน 40,027 หน่วย โดยพบว่าในจำนวนนี้ มีผู้เข้าอยู่แล้ว 31,584 หน่วย หรือ 79% ของทั้งหมด ซึ่งแสดงว่าสินค้าเหล่านี้มีผู้ใช้สอยจริง  และยิ่งกว่านั้นหากพิจารณาในรายละเอียดของการเข้าอยู่อาศัย ก็พบว่า ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อห้องชุดถึง 73% มีเพียง 27% ที่เป็นผู้เช่า  ดังนั้นโดยภาพรวมของห้องชุดที่สำรวจทั้งหมดพบว่ามีเจ้าของซื้ออยู่ถึง 58% ผู้เช่าอยู่ 21% และห้องชุดว่าง 21%  จึงสรุปได้ว่า ห้องชุดที่สร้างขึ้นนั้นตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ซื้อเป็นผู้ใช้สอยที่แท้จริง การเก็งกำไรจึงยังมีไม่มากนัก

            อัตราการเข้าอยู่อาศัย ณ 77% นี้ ถ้าเป็นห้องชุดที่สร้างเสร็จในช่วง 8-12 เดือน จะมีผู้เข้าอยู่อาศํย 76% แล้ว ซึ่งแสดงว่า มีผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยเร็วมาก ต่างจากในสมัยก่อนเกิดวิกฤติปี 2540 ที่ผู้ซื้อห้องชุด ย้ายเข้าอยู่ช้า  แสดงให้เห็นว่าปัจจุบัน ผู้ซื้อเป็นผู้ใช้สอยที่แท้จริง  ยิ่งกว่านั้น หากเป็นห้องชุดที่แล้วเสร็จตั้งแต่ 13-24 เดือน จะมีอัตราการย้ายเข้าอยู่ 77% และยิ่งเป็นในโครงการที่แล้วเสร็จ 25-36 เดือน จะมีผู้เข้าอยู่อาศัยถึง 84%

            สำหรับอัตราค่าเช่า ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 329 บาท ยิ่งในพื้นที่สำคัญยิ่งมีค่าเช่าสูง เช่น พื้นที่สีลม-สาธร พื้นที่พระราม 3 ริมแม่น้ำ พื้นที่สุขุมวิทช่วงซอย 1-71 และพื้นที่พหลโยธิน-พญาไท มีค่าเช่าต่อเดือนต่อตารางเมตร สูงถึง 596 บาท 577 บาท 571 บาท และ 519 บาทตามลำดับ

            สำหรับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนนั้น หากคิดอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment) จากค่าเช่า โดยสมมติให้ค่าเช่าสุทธิต่อปีเท่ากับจำนวน 10 เดือนของค่าเช่าต่อเดือน (หักค่าใช้จ่ายและอัตราว่างไป 2 เดือน) จะพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงถึง 6.6% ต่อปีซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากมากพอสมควร  และหากพิจารณาถึงอัตราผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้นของราคา (Return of Investment) โดยพิจารณาอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาต่อปีโดยเทียบราคาที่เปิดขายกับราคาที่แล้วเสร็จในปัจจุบัน จะพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า สูงถึง 5.0% โดยเฉลี่ย  ดังนั้นอัตราผลตอบแทนทั้ง 2 ชุดจึงรวมกันเท่ากับ 11.5% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก จึงทำให้มีผู้ลงทุนซื้อห้องชุดใจกลางเมืองไว้เป็นจำนวนมาก

            อย่างไรก็ตามการซื้อห้องชุดใจกลางเมืองนั้น เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นสำคัญ ทั้งนี้เพราะปัญหาการจราจรติดขัด การเดินทางจากห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าจึงเป็นทางแก้ปัญหาหนึ่งที่พอจะเป็นไปได้ของผู้อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร จะสังเกตได้ว่าห้องชุดที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าในระยะ 500 เมตร มีค่าเช่าต่อเดือนต่อตารางเมตรเฉลี่ย 416 บาท ในขณะที่ที่ตั้งอยู่ไกลออกไปในระยะ 501-1,000 เมตร ค่าเช่าลดลงเหลือ 347 บาท และที่เกินกว่า 1,000 เมตร  ค่าเช่าจะลดลงเหลือเพียง 339 บาทเท่านั้น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ถึงแม้ในขณะนี้ยังไม่มีปัญหาการล้นตลาด แต่ยังต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของการสร้างอุปทานในตลาดเพิ่มเติม ซึ่งยังมีการสร้างต่อเนื่องจำนวนมาก ก็อาจเกิดภาวะล้นตลาดในอีก 2 ปีข้างหน้าได้  สำหรับการอำนวยสินเชื่อ สถาบันการเงินไม่ควรประมาทในการอำนวยสินเชื่อสูงถึง 90-110% เพราะอาจเกิดปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในที่สุด

            ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ยังเสนอแนะให้ใช้มาตรการการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญา (Escrow Account) ซึ่งอาจสร้างภาระการประกันในระดับหนึ่ง เป็นก็เป็นหลักประกันที่ดีแก่ผู้บริโภค หากโครงการเกิดปัญหา ผู้ซื้อก็จะได้เงินดาวน์คืน ไม่สูญเสีย ไม่ใช่ซื้อบ้านแต่ได้เพียงกระดาษสัญญา หรือซื้อบ้านแต่ได้แค่เสาบ้านเช่นในอดีต  และการที่ตลาดได้รับความคุ้มครองก็จะยิ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความมั่นใจและซื้อบ้านมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตอย่างมั่นคงในที่สุด



ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย