14 ดัชนีชี้แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์

[อรรถพล แจ่มบุรี]

ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเริ่มเข้าสู่ช่วงชะลอตัว  แต่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2017 นั้นจะเห็นว่าเริ่มมีการฟื้นตัวที่ค่อนข้างดี  เห็นได้จากตลาดที่อยู่อาศัยนั้นเริ่มกลับมาคึกคัก มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยค่อนข้างมากโดยเฉพาะคอนโด  TerraBKK ได้นำข้อมูลตัวแปรทางเศรษฐกิจที่สามารถสะท้อนถึงแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาให้ดูกัน โดยจะแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ ดัชนีชี้วัดทางเศรษฐกิจ และ ดัชนีชี้วัดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ซึ่งดัชนีเหล่านี้จะช่วยบ่งบอกถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้   ดัชนีชี้วัดทางเศรษฐกิจ ดัชนีที่ 1  "GDP"             

GDP หรือ ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ คือ มูลค่าตลาดของสินค้าและบริการขั้นสุดท้ายที่ผลิตในประเทศช่วงเวลาหนึ่ง ไม่ว่าผลผลิตนั้นจะเป็นผลผลิตที่ได้จากทรัพยากรภายในหรือภายนอกประเทศ  โดย GDP นั้นเป็นตัวแปรที่บ่งบอกถึงมาตรฐานค่าครองชีพของประชากรในประเทศ  เมื่อ GDP เป็นบวก นั่นหมายความว่า เศรษฐกิจภาพรวมมีการเติบโตขึ้น คนในประเทศมีการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น

GDP = C + I +G + (X-M)
C = Consumption  คือ มูลค่าการบริโภคของภาคเอกชน
I = Investment คือ มูลค่าการลงทุนจากภาคเอกชนต่างๆ
G = Government Spending คือ มูลค่าการใช้จ่ายของรัฐบาลหรือการลงทุนจากภาครัฐ
X = Export คือ มูลค่าการส่งออก
M = Import คือ มูลค่าการนำเข้า



ดัชนีที่ 2  "Unemployment Rate"             

Unemployment Rate หรือ "อัตราการว่างงาน" คือ สัดส่วนของกำลังแรงงานที่ไม่มีงานทำ ซึ่งกำลังแรงงานในที่นี้หมายถึงผู้ที่มีอายุตั้งแต่ 16 ปีขึ้นไป  หากอัตราการว่างงานสูงจะแสดงถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ค่อนข้างซบเซาในปัจจุบันหรือช่วงที่ผ่านมา ทำให้มีการปลดพนักงานออกมาก ส่งผลให้ประชาชนขาดรายได้ การจับจ่ายใช้สอยของคนในประเทศลดลง ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะซบเซาลงไป



ดัชนีที่ 3  "Household Debt"             

Household Debt หรือ "หนี้ครัวเรือน" คือ หนี้ของบุคคลที่เกิดจากการกู้ยืมเงินเพื่อการใช้จ่ายไม่ว่าจะเป็น ซื้อรถ ซื้อบ้าน หรือการใช้จ่ายอุปโภคบริโภคต่าง ๆ  ซึ่งตัวแปรหนี้ครัวเรือนนี้มักจะถูกนำมาเปรียบเทียบคู่กับ GDP เพราะเป็นการบ่งบอกถึงสัดส่วนหนี้สินเมื่อเทียบกับรายได้ของคนในประเทศ  หากสัดส่วนหนี้ครัวเรือนสูงก็จะทำให้การปล่อยกู้สินเชื่อนั้นเข้มงวดขึ้น ส่งผลต่อภาคการลงทุนที่จะหดตัวลง



ดัชนีที่ 4  "CPI"             

CPI ย่อมาจาก Consumer Price Index หรือ "ดัชนีราคาผู้บริโภค" คือ ดัชนีที่เกิดจากการหาค่าเฉลี่ยของการเปลี่ยนแปลงในราคาของสินค้าอุปโภคบริโภคกว่า 200 ประเภท แต่ที่สำคัญที่สุดคือ กลุ่มของอาหารและเครื่องดื่ม ที่อยู่อาศัย เสื้อผ้าเครื่องแต่งกาย การขนส่ง สุขภาพ การพักผ่อนหย่อนใจ การศึกษาและการสื่อสาร ซึ่งดัชนีนี้จะสะท้อนถึงอัตราเงินเฟ้อของผู้บริโภคภายในประเทศ



ดัชนีที่ 5  "ดัชนีการลงทุนภาคเอกชน"             

ดัชนีการลงทุนภาคเอกชน คือ ดัชนีซึ่งบ่งบอกถึงทิศทางการลงทุนของภาคเอกชน ดัชนีนี้ประกอบด้วย 5 องค์ประกอบ ได้แก่ พื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศ, ดัชนีการจำหน่ายวัสดุก่อสร้างในประเทศ, การนำเข้าสินค้าทุน, ปริมาณการจำหน่ายเครื่องจักรและอุปกรณ์ในประเทศ และดัชนีการจำหน่ายรถยนต์เพื่อการลงทุนในประเทศ



ดัชนีชี้วัดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ดัชนีที่ 1  "ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและที่ดิน"             

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและที่ดิน ประกอบด้วยดัชนีราคาที่อยู่อาศัย 4 ประเภทได้แก่ ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน อาคารชุด และที่ดินโดยคำนวณจากข้อมูลสินเชื่อที่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันของธนาคารพาณิชย์ที่จดทะเบียนในประเทศ  ค่าของดัชนีตามเวลาที่เปลี่ยนไปจะสามารถบ่งบอกถึงแนวโน้มของราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศได้



ดัชนีที่ 2  "สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์"             

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ เป็นข้อมูลยอดคงค้างของสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่ให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์  ซึ่งถ้ายอดยิ่งมากก็จะแสดงถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคนในประเทศที่มีมาก



ดัชนีที่ 3  "ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล"             

ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่ม (เขต กทม.และปริมณฑล) เป็นข้อมูลที่ได้รับจากธนาคาร อาคารสงเคราะห์ ซึ่งรวบรวมจากการขอเลขที่บ้านผ่านสำนักงานเขตต่าง ๆ ใน กทม.  ตัวแปรนี้จะให้ข้อมูลว่าในแต่ละปีมีคนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน



ดัชนีที่ 4  "การขอจดทะเบียนอาคารชุดทั้งประเทศ"             

การขอจดทะเบียนอาคารชุดทั้งประเทศ เป็นการขอจดทะเบียนอาคารชุดของผู้ประกอบการใหม่ เมื่อก่อสร้างอาคารชุดและสาธารณูปโภคเสร็จเรียบร้อยแล้ว  ตัวแปรนี้จะให้ข้อมูลจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ



ดัชนีที่ 5  "มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ"             

มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ เป็นข้อมูลซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยประมาณการโดยใช้การคำนวณย้อนกลับจากค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กรมที่ดินจัดเก็บได้



ดัชนีที่ 6  "ดัชนีราคาขายที่อยู่อาศัย"             

ดัชนีราคาขายที่อยู่อาศัย (House Price Index) เป็นตัวบอกการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยว่ามีการเปลี่ยนแปลงของราคาเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาเป็นอย่างไร และสามารถนำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยรายทำเลมาเปรียบเทียบเพื่อดูการเปลี่ยนแปลงของราคาว่าทำเลไหนได้รับความนิยมมากกว่า

ดัชนีที่ 7  "ยอดขายที่อยู่อาศัย"             

ยอดขายที่อยู่อาศัย (Housing Sales) จะเป็นตัวแสดงถึงกระแสตอบรับของการขายที่อยุ่อาศัยเวลานั้นว่ากระแสตอบรับนั้นเป็นอย่างไร

ดัชนีที่ 8  "อัตราการเข้าอยู่"             

อัตราการเข้าอยู่ (Occupancy Rate) เป็นการนำจำนวนห้องที่มีเข้าอยู่ทั้งหมดหารด้วยจำนวนห้องทั้งหมด ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ตัวเลขนี้ เช่น โรงแรม อาคารสำนึกงาน อสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่า จะบอกถึงศักยภาพของตลาดในขณะนั้นว่ามีความสามารถขนาดไหนและยังน่าลงทุนอยู่หรือไม่ ทำเลไหนมีผู้เช่ามากหรือน้อย โดยปกติแล้วอัตราการเข้าอยู่จะอยู่ที่ประมาณ 75-90% ถึงจะอยู่ในเกณฑ์ดี แต่สำหรับโรงแรมจะมีเรื่องของฤดูกาลเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยอาจจะใช้ปรับลดตามสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้น

ดัชนีที่ 9  "อัตราการดูดซับ"                 

อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) จะใช้กับโครงการที่สร้างมาเพื่อขาย โดยคิดจากจำนวนหน่วยที่ขายได้หารด้วยจำนวนหน่วยทั้งหมดในโครงการยิ่งมีค่ามากแสดงว่าโครงการนั้นเปิดมาแล้วได้รับความนิยมมากด้วยและสามารถคาดการณ์ได้ว่ายอดขายทั้งโครงการน่าจะออกมาดีและยังบอกถึง "อุปสงค์" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่ายังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลย่านนั้นอยู่

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com - http://terrabkk.com/news/191379