บทความเตือนภัย รู้สักนิดก่อนคิดจะ “จำนอง” หรือ “ขายฝาก”

[ทีมงานบ้านเรา]

บทความโดย ศันสนีย์ อัศวเดชกำจร
ผู้วิเคราะห์อาวุโส  ส่วนคุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน
ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคใต้

หลายปัจจัยที่ก่อให้เกิดปัญหาหนี้นอกระบบ เช่น ปัญหาเศรษฐกิจทำให้ประชาชนมีรายได้ไม่เพียงพอกับรายจ่าย ปัญหาด้านการศึกษา ประชาชนขาดความรู้ในการวางแผนทางการเงิน ไม่มีวินัยทางการเงิน ทำให้ใช้จ่ายเงินอย่างฟุ่มเฟือย ตลอดถึงปัญหาของประชาชนระดับรากหญ้า ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน เนื่องจากติดขัดเรื่องขั้นตอนการขอสินเชื่อ ซึ่งมีข้อจำกัดยุ่งยากและล่าช้า จึงมุ่งไปใช้บริการธุรกิจเงินนอกระบบกันมากขึ้น

รูปแบบของธุรกิจเงินนอกระบบมีให้เลือกหลายรูปแบบ มักโฆษณาทั่วไปตามเสาไฟฟ้า หรือตามตู้โทรศัพท์สาธารณะ คนที่ขาดหลักประกันมักจะเลือกใช้บริการในรูปเงินด่วน ส่วนคนที่มีหลักประกันประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินหรือบ้าน ก็เลือกใช้บริการในรูปแบบจำนองหรือขายฝาก การที่มุ่งเน้นแต่เรื่องความสะดวก ขั้นตอนการกู้ไม่ยุ่งยากแถมได้เงินมาใช้รวดเร็วทันใจ จึงขาดความสนใจและคาดไม่ถึงว่า นายทุนธุรกิจเงินนอกระบบเหล่านี้อยู่ในชนชั้นสังคมที่เหนือกว่า มักอาศัยจุดอ่อนที่ประชาชนขาดความรู้ความเข้าใจด้านกฎหมาย หาช่องทางเอารัดเอาเปรียบ เพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการปล่อยกู้ได้อย่างเลือดเย็นที่สุด

ดังนั้น จึงมีข้อเสนอแนะอย่างง่าย ๆ ให้แก่ผู้ที่มีที่ดินที่พร้อมจะใช้ไปเป็นหลักประกันการกู้เงิน ก่อนที่ท่านคิดจะนำที่ดินหรือบ้านไปกู้เงินจากธุรกิจเงินนอกระบบ ท่านควรจะเลือกแบบไหนดี ระหว่างการ "จำนอง" หรือ "ขายฝาก"  เพราะทั้ง 2 แบบเป็นการทำนิติกรรมที่มีความใกล้เคียงกันมาก กล่าวคือ ทั้งจำนองและขายฝาก ต้องไปทำนิติกรรมจดจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แตกต่างกันที่การบังคับหลักประกัน

ในทางกฎหมาย การจำนอง มีประโยชน์ต่อผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือบ้านมากกว่าการขายฝาก เมื่อสัญญาจำนองครบกำหนดชำระหนี้  ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้จะบังคับหลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือบ้าน ให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของตัวเองในทันทีไม่ได้  ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวแจ้งให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรก่อน (ปกติจะใช้เวลาประมาณ 30 วัน) หากครบกำหนดลูกหนี้ยังไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองถึงจะฟ้องลูกหนี้ต่อศาล ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้

[attach=2]

สำหรับ การขายฝาก เมื่อมีการทำสัญญาขายฝาก กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากหรือเจ้าหนี้ โดยมีข้อตกลงว่าลูกหนี้ต้องใช้สิทธิไถ่บ้านหรือที่ดินคืนภายในเวลาที่กำหนดตามสัญญา (อสังหาริมทรัพย์ไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี และสังหาริมทรัพย์ไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาไม่เกิน 3 ปี) การไถ่ทรัพย์ลูกหนี้ต้องนำสินไถ่ ได้แก่ เงินสด ส่งมอบแก่เจ้าหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไถ่ หากเกินกำหนดแม้แต่วันเดียว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งได้กลายเป็นของผู้ซื้อฝากหรือเจ้าหนี้ตั้งแต่ต้นแล้ว จะตกเป็นของเจ้าหนี้อย่างเด็ดขาด ลูกหนี้จะหมดสิทธิไถ่ทรัพย์ทันที

การขายฝากจึงเป็นช่องทางให้กลุ่มนายทุนหรือเจ้าหนี้ธุรกิจเงินนอกระบบอาศัยความไม่รู้กฎหมายของลูกหนี้ หาวิธีการบ่ายเบี่ยงหรือหลบหน้าไม่ให้ลูกหนี้มีโอกาสไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา เพื่อจะได้ฉวยโอกาสให้ลูกหนี้ไม่มีโอกาสได้มาไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากทรัพย์นั้นเป็นที่ดินหรือบ้านที่อยู่ในทำเลดี และมีมูลค่ามากกว่ายอดหนี้ที่ให้กู้

หากพบเจอนายทุนที่มีพฤติกรรมดังกล่าว ก่อนที่จะครบกำหนดไถ่ทรัพย์ตามที่ระบุในสัญญา ให้ลูกหนี้นำสัญญาพร้อมสินไถ่ไปวางทรัพย์ ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัด โดยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการประมาณ 300-700 บาท (เมื่อเจ้าหนี้มารับเงิน จะต้องรับภาระค่าใช้จ่ายนั้น และคืนเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวแก่ลูกหนี้) เมื่อดำเนินการดังกล่าวแล้ว กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินจะตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝากทันที เนื่องจากพนักงานผู้รับการวางทรัพย์จะออกหลักฐานการวางทรัพย์ พร้อมติดต่อเจ้าหนี้ให้ไปรับเงินที่สำนักงานบังคับคดีและคืนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้แก่ลูกหนี้

จากนั้นให้ลูกหนี้นำหลักฐานการวางทรัพย์พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากที่สำนักงานที่ดิน กรณีที่วางทรัพย์แล้ว แต่ยังไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินคืน ให้ลูกหนี้นำหลักฐานการวางทรัพย์แจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบโดยทันทีเพื่อลงบัญชีอายัดในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับของสำนักงานที่ดิน เป็นการป้องกันมิให้เจ้าหนี้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ต่อไป

ดังนั้น หากจำเป็นที่จะต้องเลือกใช้บริการธุรกิจเงินกู้นอกระบบโดยมีที่ดินหรือบ้านเป็นหลักประกัน ก็ขอให้พิจารณาให้ดี ๆ ก่อนตัดสินใจกู้เงิน โดยเฉพาะการขายฝาก เพราะหากไม่สามารถชำระหนี้คืนภายในเวลาที่กำหนดไว้  อาจต้องสูญเสียที่ดินหรือบ้านไปแบบไม่รู้ตัวได้

[attach=1]

กรณีมีข้อสงสัยต้องการสอบถามข้อมูลหรือร้องเรียนทางการเงิน สามารถติดต่อได้ที่
1)ศูนย์รับแจ้งการเงินนอกระบบ โทร 1359 หรือส่งจดหมายมาได้ที่ ตู้ ป.ณ. 1359 ปณจ.บางรัก กรุงเทพฯ 10500
2) ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน (ศคง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย สายด่วน ศคง. 1213 (สิบสองสิบสาม)


-------------------------------------------
บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล จึงไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย
ภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ตไม่เกี่ยวข้องกับบทความใดๆ ทั้งสิ้น

[โดนมาแล้ว]

ผู้จำนองใช้วิธีหลบเลี่ยงโดยการปล่อยให้เรื่องขึ้นศาล เพราะรู้ว่ายื้อเรื่องไม่ไถ่ถอนจำนอง สู้ได้ 3 ศาล ถึง 10 ปี ราคาที่ดินก็อาจสูงขึ้นได้  แต่ผุ้รับจำนองเงินจมยาวถึงชั้น ลูก หลาน. ส่วนมากที่ดินประเภทนี้ ธนาคารไม่รับจำนอง ปัจจุบันพวกปล่อยเงินกู้เอกชนไม่รับจำนองแล้ว เพราะเข็ดตามๆกัน

[คนบ้านเรา]

ดิฉันมีประสบการณ์เกี่ยวกับการขายฝาก คือ น้องชายนำที่ดินมรดกไปขายฝาก โดยดิฉันไม่ทราบ มาทราบตอนที่ใกล้จะหมดสัญญาขายฝาก ดิฉันโทรติดต่อผู้รับขายฝากว่าดิฉันต้องการที่ดินแปลงนั้นคืน  เขาบอกว่าไม่เป็นไรเขาไม่ยึดหรอกบางคนขายฝากกับเขาสัญญาขาด(หมดอายุ)เป็นเวลาปีสองปีเขายังไม่ยึด  และดิฉันไม่ทราบเกี่ยวกับกฏหมายขายฝากก็คิดว่าไม่เป็นไรพร้อมเมื่อไรก็ค่อยไปไถ่ถอนเพราะได้โทรติดต่อกับผู้รับขายฝากแล้ว  และในขณะนั้นดิฉันกำลังมีเรื่องยุ่งๆ อยู่ เลยเว้นระยะติดต่อกับผู้ขายฝากไป 5 วัน(หลังหมดสัญญา) ผลเป็นอย่างไรรู้ไม่ค่ะเมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน ผลคือที่ดินแปลงนั้นตกเป็นของผู้รับฝากไปโดยปริยาย(เพราะความไม่รู้)  แต่ดิฉันยังต้องการเอาที่ดินแปลงนั้นคืนมาเพราะเป็นที่ดินมรดก ดิฉันต้องทำตามที่ผู้รับฝากต้องการทั้งหมดเพราะผู้รับฝากไม่ยอม  คือต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยที่ค้างทั้งหมด จ่ายค่าโอน จ่ายค่าธรรมเนียม และค่าภาษีธุรกิจ 5 เปอร์เซ็นต์ ของยอดขายที่ดิน เพราะเกินสัญญาไป 5 วัน(ดิฉันเพิ่มรู้และเข้าใจในกฏหมายขายฝากว่าถึงจะเกินสัญญาไปเพียงวันเดียวที่ดินแปลงนั้นก็ตกไปเป็นของผู้รับขายฝากทันที) เดี๋ยวนี้พวกนี้จะไม่รับทำจำนองเด็ดขาด จะรับขายฝากลูกเดียว  และของเตือนอีกอย่างถ้าคิดว่าไม่มีปัญญาผ่อนดอกเบี้ยหรือไถ่คืนให้ขายไปเสียเถอะ แล้วถ้ามีเงินภายหลังให้ซื้อที่ดินคืนไม่ว่าจะเป็นแปลงเก่าหรือแปลงใหม่ อย่าขายฝากเลย 

[โดยเหมือนกัน]

เดี๋ยวนี้ทั้งคนขายฝาก (ขายฝากปลอม) และนายหน้าที่นำมาขายฝาก เขี้ยวลากดินทั้งนั้น นำดินมา
ทำเป็นขายฝาก แท้ที่จริงแล้วนำมาขายทิ้งเยอะเลย พวกนายทุนระวังด้วย ตาดีได้ตาร้ายเสีย
เหรียญย่อมมีสองด้าน อย่ามองแต่ว่าพวกนายทุนเลือดเย็น พวกแบงค์ก็ย่อยซะเมื่อไหร่
ลองผิดนัดชำระพวกสินเชื่อหรือบัตรเครดิตดูสิ จะมีทั้งเบี้ยปรับเบี้ยติดตามดอกเบี้ยแบบผิดนัด
รวม ๆ แล้วมากกว่าดอกเบี้ยขายฝากอีก ไม่งั้นแต่ละปีจะกำไรเป็นหมื่น ๆ ล้านหรือ แต่โคตรเหนียว
จ่ายโบนัสนิดเดียว พนง.ต้องแต่งชุดดำประท้วง 555 สมน้ำหน้า

[ธนาตาม]

ดิฉันมีประสบการณ์เกี่ยวกับการขายฝาก คือ น้องชายนำที่ดินมรดกไปขายฝาก โดยดิฉันไม่ทราบ มาทราบตอนที่ใกล้จะหมดสัญญาขายฝาก ดิฉันโทรติดต่อผู้รับขายฝากว่าดิฉันต้องการที่ดินแปลงนั้นคืน  เขาบอกว่าไม่เป็นไรเขาไม่ยึดหรอกบางคนขายฝากกับเขาสัญญาขาด(หมดอายุ)เป็นเวลาปีสองปีเขายังไม่ยึด  และดิฉันไม่ทราบเกี่ยวกับกฏหมายขายฝากก็คิดว่าไม่เป็นไรพร้อมเมื่อไรก็ค่อยไปไถ่ถอนเพราะได้โทรติดต่อกับผู้รับขายฝากแล้ว  และในขณะนั้นดิฉันกำลังมีเรื่องยุ่งๆ อยู่ เลยเว้นระยะติดต่อกับผู้ขายฝากไป 5 วัน(หลังหมดสัญญา) ผลเป็นอย่างไรรู้ไม่ค่ะเมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน ผลคือที่ดินแปลงนั้นตกเป็นของผู้รับฝากไปโดยปริยาย(เพราะความไม่รู้)  แต่ดิฉันยังต้องการเอาที่ดินแปลงนั้นคืนมาเพราะเป็นที่ดินมรดก ดิฉันต้องทำตามที่ผู้รับฝากต้องการทั้งหมดเพราะผู้รับฝากไม่ยอม  คือต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยที่ค้างทั้งหมด จ่ายค่าโอน จ่ายค่าธรรมเนียม และค่าภาษีธุรกิจ 5 เปอร์เซ็นต์ ของยอดขายที่ดิน เพราะเกินสัญญาไป 5 วัน(ดิฉันเพิ่มรู้และเข้าใจในกฏหมายขายฝากว่าถึงจะเกินสัญญาไปเพียงวันเดียวที่ดินแปลงนั้นก็ตกไปเป็นของผู้รับขายฝากทันที) เดี๋ยวนี้พวกนี้จะไม่รับทำจำนองเด็ดขาด จะรับขายฝากลูกเดียว  และของเตือนอีกอย่างถ้าคิดว่าไม่มีปัญญาผ่อนดอกเบี้ยหรือไถ่คืนให้ขายไปเสียเถอะ แล้วถ้ามีเงินภายหลังให้ซื้อที่ดินคืนไม่ว่าจะเป็นแปลงเก่าหรือแปลงใหม่ อย่าขายฝากเลย

กฏหมายหมายไม่มีหมกเม็ด ผู้เกี่ยวข้องต้องศึกษาสอบถามให้เข้าใจ  การจำนอง รับจำนอง การขายฝาก การรับซื้อฝาก เป็นรื่องที่จะจับมือบังคับลงนามกันไม่ได้ ต้องทำเรื่องกันที่ที่ดิน โดยมีเจ้าหน้าเกี่ยวข้องเป็นพยานด้วย. ธนาคารไม่รับจำนองไม่คุยด้วยเพราะเขารู้ว่าจะเบี้ยธนาคาร ไปนั่งร้องไห้ขอให้รับเขายังให้ยามธนาคารไล่เลย แต่เวลามีคนรับกลับไม่เห็นว่ามีน้ำใจ สมควรแล้วที่มีกฏหมายให้เป็นการขายฝากซะเลย ให้เวลากันตามตกลงกันตามสัญญา ไม่มีใครเบี้ยวใคร ยุติธรรมดี

[sin ratsanti]

เข้ามาหาความรู้   มีประโยชน์มากมาย    ครับผม

[ทน555]

บทความนี้ด่าแต่นายทุนอย่างเดียว  คุณไม่รู้หรอกว่า นายทุนก็โดนลูกหนี้โกงได้  โดยเฉพาะพวกลูกหนี้หน้าตาใสๆเนี๊ยะแหละ

ลูกหนี้ส่วนมาก  ก่อนจะมาจำนองหรือขายฝาก ส่วนใหญ่ก็หาความรู้เขี้ยวลากดินกันทั้งนั้น  บางที่ก็เอาพรรคพวกมาขูมขู่ก็มี  ไปชี้หลักเขตมั่วก็มี  ต้องให้เจ้าหน้าที่ไปสอบเขตแบบว่าต้องเอาให้ชัวร์    บางที่โฉนดใบเดียวแต่ไปจำนองหลายที่ก็มี

เอาเป็นว่าในยุคนี้ ลูกหนี้โง่ๆ หน้าตาใสๆ  แบบในละครไทยน้ำเน่า ที่ พ่อกำนันเจ้าของโรงสี ยึดที่ชาวนาจนๆ  มันไม่มีแล้วนะ อย่าไปอินกับละครน้ำเน่ามากเกิน

[นายทุนรายใหม่]

จะต่อว่านายทุนฝ่ายเดียวก็ไม่ถูกนะครับ  ก่อนทำสัญญาเชื่อว่าส่วนใหญ่คงจะทราบรายละเอียดและเงื่อนไขดีแล้ว  ตอนได้เงินมาก็ได้ง่ายๆใช้ง่ายๆแต่ตอนชำระคืนก็ให้ง่ายเหมือนตอนเอามาด้วย  ผมคนนึงไม่เคยคิดเอาเปรียบใคร  แต้ทุกอย่างต้องมีกติกา  คิดเข้าข้างตัวเองเอาแต่ได้แบบนี้  หนี้สินจะหมดได้ไงครับ

[พัท]

นายทุนทำธุรกิจ เจ้าของที่ดินต้องการเงินด่วน เอาไปแบงค์ก็ให้แค่ 20-30% เอามาขายฝากได้ 40-50% เอาเปรียบตรงไหนครับ ถ้าทำถูกต้องตามกฎหมาย ?

กฎหมายจำนอง เอาที่มาค้ำประกันเงินที่ยืม ถึงกำหนดคืน ไม่ยอมคืน ให้ไปฟ้องร้องเอาอีก รอกันหลายปี

ทำไมตอนยืม เดือดร้อนมา ขอยืม พอตอนคืนไม่มี ผิดสัญญา ยังต้องร้องขอต่อศาลให้บังคับคดีขาย แถมต้องไปรออีกว่าจะขายได้เมื่อไหร่

บทความนี้ อิงไปสนับสนุนคนที่หยิบยืมเงินคนอื่นแล้วไม่มีวินัยในการคืน ให้ได้ใจนะครับ

การทำจำนองและขายฝากเป็นไปตามหลักของกฎหมาย ขอให้นายทุนอธิบายกับผู้กู้ให้ดีก่อนทำสัญญาละกันครับ จะได้ไม่ถูกตราหน้าว่า หน้าเลือด

[อู๋จี้]

นายทุนทำธุรกิจ เจ้าของที่ดินต้องการเงินด่วน เอาไปแบงค์ก็ให้แค่ 20-30% เอามาขายฝากได้ 40-50% เอาเปรียบตรงไหนครับ ถ้าทำถูกต้องตามกฎหมาย ?

กฎหมายจำนอง เอาที่มาค้ำประกันเงินที่ยืม ถึงกำหนดคืน ไม่ยอมคืน ให้ไปฟ้องร้องเอาอีก รอกันหลายปี

ทำไมตอนยืม เดือดร้อนมา ขอยืม พอตอนคืนไม่มี ผิดสัญญา ยังต้องร้องขอต่อศาลให้บังคับคดีขาย แถมต้องไปรออีกว่าจะขายได้เมื่อไหร่

บทความนี้ อิงไปสนับสนุนคนที่หยิบยืมเงินคนอื่นแล้วไม่มีวินัยในการคืน ให้ได้ใจนะครับ

การทำจำนองและขายฝากเป็นไปตามหลักของกฎหมาย ขอให้นายทุนอธิบายกับผู้กู้ให้ดีก่อนทำสัญญาละกันครับ จะได้ไม่ถูกตราหน้าว่า หน้าเลือด

เห็นด้วยครับ คือก่อนที่คุณจะหอบโฉนดที่ดิน หรือบ้าน มาทำจำนองหรือขายฝาก เชื่อว่าทุกคนต้องคิดก่อนแล้วละ แล้วปัญหาของการรับจำนองคือ หากมีการเบี้ยวสัญญา เจ้าหนี้จะต้องเสียเวลามาก แถมต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจ้างทนายฟ้องศาลเรียกเอาทรัพย์นั้นมาขายทอดตลาด ดังนั้นเจ้าหนี้หลายรายจึงเลือกที่จะรับขายฝากดีกว่า ถึงแม้ว่าตอนทำสัญญาขายฝาก จะต้องเสียค่าธรรมเนียมมากกว่าการรับจำนองมากนัก แต่ก็สะบายใจกว่า ทั้งนี้ทั้งนั้น หากลูกหนี้ไม่เบี้ยว ผิดสัญญา ปัญหาต่างๆเหล่านี้ก็ไม่เกิดนะครับ