คอนโดหัวเมือง ส่อวิกฤติ ส่งสัญญาณฟองสบู่-ลูกค่าภูธรแห่คืนใบจอง

[ฅนสองเล]

จับตาภาระหนัก "โอน-ไม่โอน"คอนโดสร้างเสร็จปีนี้ หลายหมื่นยูนิต

เศรษฐกิจชะลอ-ปัญหา หนี้ครัวเรือน ส่งผลอสังหาฯต่างจังหวัดส่อวิกฤติ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายคอนโด หลายจังหวัด"อุดรฯ-ขอนแก่น เชียงใหม่-ระยอง-พัทยา" พบสัดส่วนซื้อเก็งกำไรสูง วิตกทิ้งดาวน์  ขณะที่ผู้ประกอบการประเมิน"พลาด"เร่งขึ้น

โครงการช่วง 2 ปีที่ผ่านมากว่า 1.5 แสนยูนิต พบพฤติกรรมลูกค้าต่างจังหวัด ยังไม่นิยม คอนโดมากพอ ชี้ตลาดยังไร้แรงหนุนลูกค้าต่างชาติ

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อถดถอย เริ่มส่งกระทบต่อโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดชัดเจนหลายพื้นที่มากขึ้น เริ่มมีการทิ้งดาวน์  ไม่รับโอน ขณะที่ผู้ประกอบการ เริ่ม ยกเลิกโครงการ ทำให้มีคำถามถึงสัญญาณ "ฟองสบู่คอนโด" หลังจากเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ทั้งกลุ่มทุนท้องถิ่นและกลุ่มทุนส่วนกลาง โหมเปิดตัวโครงการหัวเมืองต่างจังหวัดนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดปีนี้ "น่าเป็นห่วง" เพราะมีการเปิดโครงการจำนวนมากกว่าความต้องการที่ แท้จริง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่

ในภาวะล้นตลาด จากการเร่งการเติบโตมากปี 2555-2556 หลังภาวะ น้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ โดยปี2556 มีคอนโด สร้างใหม่ประมาณ 8.5 หมื่นยูนิต ปี2557 มีประมาณ 7.1-7.2 หมื่นยูนิต รวม 2 ปี มีมากกว่า 1.5 แสนยูนิต

ทั้งนี้ช่วงปี 2557 พบว่าโครงการที่เปิดขายปี 2555-2556 มีการโอนได้น้อยกว่าที่ขาย เพราะเศรษฐกิจต่างจังหวัด พึ่งพิงภาคการเกษตร เมื่อราคาสินค้าเกษตรไม่ดี ทำให้กำลังซื้อหดตัว เรียกว่า ดีมานด์หายไปจากตลาดเกือบหมด ขณะที่คอนโด เปิดตัวจำนวนมาก ส่วนซัพพลายเก่าก็ยังขายไม่หมด หรือ โอนกรรมสิทธิ์ได้ไม่หมด ของใหม่ก็ยิ่งขายช้า ทำให้ตลาดต้องใช้เวลาในการดูดซับซัพพลายส่วนเกิน

โดยปีนี้จะเป็นปีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก แต่คงต้องติดตามสถานการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์อีกครั้ง ส่วนปีที่ผ่านมาพบยอดโอนกรรมสิทธิ์ค่อนข้างต่ำกว่ายอดที่ขายไป รวมทั้งมีการยกเลิกการจองค่อนข้างมาก ปัญหาการทิ้งดาวน์ ก็ยังคงจะมีให้เห็นมากขึ้น

"ตลาดคอนโดที่น่าเป็นห่วงมากที่สุดจะเป็นทำเลต่างจังหวัด โดยเฉพาะหัวเมืองหลักไม่ว่าจะเป็น ขอนแก่น ภูเก็ต ชลบุรี หัวหิน เชียงใหม่ หาดใหญ่ อุดรธานี" คอนโด'อุดรฯ-ขอนแก่น'ล้นตลาด

แหล่งข่าวจากชมรมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี กล่าวว่าตลาดคอนโด ใน จ.อุดรธานี อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากปี 2555-2556 มีโครงการเปิดตัวมากถึง 2,000 ยูนิต เป็นการซื้อเก็งกำไร 20-30% และไม่น่าจะมีการโอน หลังจากอัตราการขายชะลอเห็นได้ชัดปี 2557 ส่วนสาเหตุมาจากเศรษฐกิจ ชะลอตัว ราคาผลผลิตเกษตรตกต่ำ มีผลต่อกำลังซื้อ ธนาคารเริ่มเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ

"คอนโด เริ่มมีสัญญาณฟองสบู่เล็กน้อย เพราะสินค้ายังไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของ คนอุดรฯ หลายโครงการสร้างเสร็จแล้ว เท่าที่สำรวจพบว่าอัตราการโอนค่อนข้างต่ำ คิดว่าตลาดยังไม่ได้แรงหนุนจากเออีซีต้องรอ 1-2 ปี ส่วนผู้ซื้อยังเป็นลูกค้าท้องถิ่นเป็นหลัก"ระบุอุดรฯยอดซื้อจริงไม่ถึง5%

นางพรทิพย์ ธนศรีวนิชชัย ประธานชมรม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จ.อุดรธานี กล่าวว่าตลาดคอนโด จ.อุดรธานี ถือว่าประสบปัญหา เนื่องจากลูกค้าจำนวนไม่น้อย กู้เงินจากสถาบันการเงินไม่ผ่าน มีปัญหาหนี้ครัวเรือน และปัญหาของกลุ่มเก็งกำไรไม่ยอมโอน

ที่ผ่านมากลุ่มทุนหลายรายจากกรุงเทพฯ ทุ่มทุนขึ้นโครงการในเมืองอุดรธานีกว่า 3,500 ยูนิต ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เป้าหมายกลุ่มลูกค้าจากต่างชาติ หวังรับอานิสงส์จากเออีซี และโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง แต่ตลาดไม่เป็นไปตามคาด ตัวเลขจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติน้อยเกินคาดไว้มากมียอดซื้อจริงไม่ถึง 5%

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล ประธานชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น กล่าวว่าปัจจุบันซัพพลายคอนโดใน จ.ขอนแก่น ถือว่าล้นตลาดประมาณ 50% จากซัพพลายประกาศเปิดตัวเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา กว่า 6,000 ยูนิต คอนโด ส่วนใหญ่อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดจะแล้วเสร็จปีนี้ประมาณ 2,000 ยูนิต โครงการส่วนใหญ่มียอดจอง 70% แต่ก็ยังประเมินสถานการณ์ที่แท้จริงไม่ได้ว่ายอดจองจะมีการโอนกรรมสิทธิ์แค่ไหนห่วงคอนโดดาวน์ต่ำทิ้งดาวน์

"กลุ่มที่น่าห่วงคือ คอนโด ดาวน์ต่ำ 3-5 หมื่นบาท เท่าที่ทราบบางรายจองไว้ 3-4 ยูนิต ส่วนโครงการใหม่ก็มีจำนวนมากราคาใกล้เคียงกับที่นักเก็งกำไรประกาศขาย ปีที่ผ่านมาเริ่มเห็นโครงการของผู้ประกอบรายใหญ่จากกรุงเทพฯ และรายเล็ก-ใหญ่ของท้องถิ่น หยุดขาย หยุดสร้าง คืนเงินลูกค้า ไม่ต่ำกว่า 5 โครงการ รวมกว่า 1,000-2,000 ยูนิต"

นายสมิง ยิ้มสิริ ประธานหอการค้าจังหวัดขอนแก่น กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ใน จ.ขอนแก่น มีทิศทางเดียวกับตลาดทั่วประเทศ โดยแนวราบยังไปได้ด้วยดี แต่ที่มีปัญหาคือ คอนโด ผู้ประกอบการสร้างออกมา เกินกว่าความเป็นจริง เป็นส่วนหนึ่งทำให้สภาวะคอนโด ล้น ทำให้หลายโครงการต้องปรับตัวถึงกับต้องพับโครงการ คอนโดเชียงใหม่2ปีเพิ่ม8เท่าตัว

นายอานนท์ น้อยอ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภานน จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นใน จ.เชียงใหม่ กล่าวว่าในเชียงใหม่ ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ และท้องถิ่นเปิดตัวโครงการคอนโดมาก อาทิ ศุภาลัย, แสนสิริ, ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์, เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง, กลุ่มท้องถิ่น เช่น บริษัท อรสิริน จำกัด, บริษัท ลากูนน่า จำกัด ประเมินว่าล่าสุดมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 80 โครงการ รวม 2 หมื่นยูนิต ราคาอยู่ที่ยูนิตละ 1-2 ล้านบาท

ทั้งนี้พบว่าตลาดคอนโด บูมมากสุดช่วงปี 2555-2556 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่กว่า 1 หมื่นยูนิต เมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนคือปี 2553 มีคอนโด เปิดตัวใหม่แค่ 100 ยูนิต ปี2554 มีจำนวน 1,150 ยูนิต เท่ากับการพัฒนาคอนโดในเชียงใหม่ช่วงปี 2555-2556 เพิ่มขึ้น 8 เท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2553-2554

จากการติดตามพบขณะนี้มีคอนโด บางโครงการไม่สามารถโอนห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด เนื่องจากลูกค้าไม่รับโอน เช่น โครงการคอนโดแห่งหนึ่ง ในย่านถนนนิมมานเหมินท์ จำนวน 70 ยูนิต ขายได้ 60 ยูนิต แต่มีการโอนได้เพียง 30 ยูนิต หรือคอนโดตั้งอยู่ถนนซูเปอร์ไฮเวย์ มียอดขาย 70% แต่สามารถโอนได้ 40% ของยอดขาย

นอกจากลูกค้าจะไม่รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังพบว่าโครงการคอนโดเปิดขายไปแล้ว ส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการท้องถิ่นมากกว่า 10 โครงการ มีการก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดระยะเวลา หรือ บางโครงการเลิกการก่อสร้างไปก็มี อสังหาฯเหนือซบเซาต่อเนื่อง

นายไพศาล ภู่เจริญ ประธานกรรมการบริหาร กลุ่มอรสิริน กรุ๊ป จ. เชียงใหม่ กล่าวว่า ยอดขายโครงการจัดสรรของเชียงใหม่ปี 2556 ประมาณ 7,258 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ประมาณ 2,220 ล้านบาท ส่วนปี 2557 ยอดขายใหม่ปรับลดลง 40% และปีนี้ตลาดมีสัญญาณจะซบเซาลงอีก

นายจรินทร์ พงษ์เย็น ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายโครงการบ้าน 12 บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ใน จ.เชียงราย ตลาดไม่ใหญ่ เมื่อเทียบกับตลาดในจ.เชียงใหม่ คอนโด มีอยู่ 2,255 ยูนิต ยังคงค้างจำหน่ายอยู่ 700 กว่ายูนิต แนวโน้มปีนี้คาดว่าจะขยายตัวดีขึ้น เนื่องจากพื้นที่อยู่ติดบริเวณชายแดน มีกลุ่มนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านเข้ามา โดยเฉพาะชาวจีนเข้ามาหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงรายเพิ่มขึ้น เนื่องจากอยู่ใกล้กับแนวชายแดนทั้งทางบก และทางน้ำ ห่วงเกิดภาวะล้นตลาดปีนี้

นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคม การค้าอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดเชียงใหม่- ลำพูน กล่าวว่า แนวโน้มอสังหา ริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปีนี้ ยังไม่ขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2557 เนื่องจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจที่ไม่ขยายตัว และหนี้สินครัวเรือนที่มีเพิ่มขึ้น ทำให้กำลังซื้อลดลง

ทั้งนี้ โครงการบ้านจัดสรรมียูนิตค้างสต็อกเหลือขายในปี 2557อยู่ประมาณ 7,000-8,000 ยูนิต ส่วนปี 2558 จะมีเพิ่มเข้ามาอีก 2,000 ยูนิต อาจส่งผลให้เกิดอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ทำให้เกิดการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระยองนักเก็งกำไรแห่ทิ้งใบจอง

นางอนุชิดา ชินศิรประภา ประธานหอการค้าระยอง กล่าวว่าปลายปี2557 เศรษฐกิจชะลอตัว กำลังการบริโภคลดลง ในส่วนของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นคอนโด ค่อนข้างซบเซา มีทิ้งใบจองบ้าง ในกลุ่มที่จองเพื่อขายเก็งกำไร แต่ไม่ถึงขั้นมีผลกระทบต่อโครงการ

นางสาวณัฎฐนันท์ คุณาจิระกุล กรรมการผู้จัดการ เพลินใจกรุ๊ป กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาส่งผลกระทบต่อธุรกิจบ้าน และคอนโด ในฐานะที่เป็นผู้บริหาร ยอมรับว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายปีที่ผ่านมา ยอดการจองเหลือเพียง 1 ยูนิตต่อเดือน จากเดิมอยู่ที่ 8-9 ยูนิตต่อเดือน ในพื้นที่จังหวัดระยองกันเป็นจำนวนมาก บรรดานักเก็งกำไรต่างเข้ามาจองกันปรากฏว่าขายดาวน์ไม่ได้พอโครงการให้โอนก็ทิ้ง

[attach=1]

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
ภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต

[นายไข่นุ้ย]

กำลังซื้อยิ่งตกลง ไม่ว่าอะไรเหมือนกันหมด.......

[w_2005]

น่ากลัวจริงปีนี้ ขนาดเดือนมกราคมยังไม่ดีซักเท่าไร มีหวังกลางปีตายกันเป็นแถว