เศรษฐกิจฟุบ ฉุดราคาประเมินที่ดินใหม่

[ทีมงานบ้านเรา]

กนกวรรณ บุญประเสริฐ

ผลจากการที่รัฐบาลเดินหน้าเร่งการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อขยายฐานสร้างรายได้เข้ารัฐสำหรับนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศ ทำให้ขณะนี้กรมธนารักษ์ต้องเร่งมือเพื่อพัฒนาระบบการประเมินราคาที่ดิน 23 ล้านแปลงทั้งประเทศใหม่ ซึ่งคาดว่าราคาประเมินที่ดินใหม่จะเริ่มประกาศใช้ได้ในปี 2559 นี้

เบื้องต้นคาดว่า หากยังไม่เดินหน้าเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ผลจากราคาประเมินใหม่จะทำให้รัฐมีรายได้จากค่าธรรมเนียมการโอนของกรมที่ดินเพิ่มอีกปีหนึ่งไม่น้อยกว่า 2.7 หมื่นล้านบาท ขณะเดียวกัน เห็นว่า การที่กรมธนารักษ์ปรับระบบประเมินราคาที่ดินใหม่เป็นแบบฐานข้อมูลกลางสามารถอัพเดทข้อมูลได้ตลอด โดยที่ไม่ต้องรอราคาประเมินใหม่ทุกปี เพื่อให้การจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมมีความทันสมัยเป็นปัจจุบันและมีรายได้เพิ่มขึ้นสอดรับกับแผนพัฒนาเมืองและการขยายการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณูปโภคของรัฐบาลว่า เงินจำนวน 3 ล้านล้านบาท เช่น โครงการรถไฟฟ้าตามแผนแม่บทของรัฐบาลทั้งหมด 10 เส้นทาง ได้แก่ สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค ระยะทาง 27 กม. ก่อสร้างมาตั้งแต่ปี 2554 ปัจจุบันงานก่อสร้างโยธาคืบหน้า 63%, สายสีม่วงช่วงบางใหญ่-บางซื่อ ระยะทาง 23 กม. ปัจจุบันการก่อสร้างงานโยธาเสร็จ 100% อยู่ระหว่างติดตั้งงานระบบ คาดแล้วเสร็จปลายปีนี้ และสายสีม่วงช่วงแคราย-มีนบุรี ระยะทาง 34.50 กม. อยู่ระหว่างออกแบบ

ส่วนสายสีเขียวส่วนต่อขยายจากหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต คาดว่าจะก่อสร้างได้ปี 2559, สายสีส้มตะวันออก

ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี ระยะทาง 21.20 กม. และสายสีส้มตะวันตกช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยตลิ่งชัน ระยะทาง 17 กม. คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้กลางปี 2559, สายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี ระยะทาง 34.50 กม. รอ ครม.อนุมัติปลายปีนี้ และสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 30.4 กม. รอ ครม.อนุมัติปลายปีนี้ รวมระยะทางทั้งหมด 230 กม. ใช้เงินลงทุน 7.2 แสนล้านบาท

ผลจากการลงทุนสร้างรถไฟฟ้า 10 สาย ทำให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าพุ่งอีกอย่างน้อยๆ 10% เนื่องจากทำให้เกิดการลงทุนอื่นๆ เช่น การสร้างห้างสรรพสินค้า คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์

ขณะที่โครงการอื่นๆ เช่น การก่อสร้างทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง หรือมอเตอร์เวย์ 3 เส้นทาง บางปะอิน-สระบุรี-นครราชสีมา ระยะทาง 196 กม. วงเงิน 8.46 หมื่นล้านบาท, สายบางใหญ่-บ้านโป่ง-กาญจนบุรี ระยะทาง 96 กม. วงเงิน 5.56 หมื่นล้านบาท และสายพัทยา-มาบตาพุด ระยะทาง 32 กม. วงเงินลงทุน 1.4 หมื่นล้านบาท รวม 3 เส้นทางใช้วงเงินรวม 1.54 แสนล้านบาท

ผลจากการก่อสร้างมอเตอร์เวย์จะทำให้การเดินทางขนส่งสินค้าสะดวก ส่วนหนึ่งเพื่อรองรับเขตเศรษฐกิจพิเศษ หากมีการก่อสร้างลงทุนจริง ก็จะนำไปสู่การ กระจายความเจริญ เมื่อนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บุก ราคาที่ดินก็จะปรับตัวสูงขึ้นตามทันที

จักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างการแก้ไขกฎหมาย การประกาศราคาที่ดิน จากเดิมจะประกาศราคาที่ดินทุก 4 ปี แต่จะเปลี่ยนให้มีความทันสมัยมากขึ้น โดยอิงจากข้อมูลการซื้อขายเปลี่ยนมือ ราคาใหม่จะถูกใส่เข้าไปในระบบมีผลต่อราคาประเมินครั้งต่อๆ ไป ซึ่งข้อมูลดังกล่าวจะนำเข้าระบบดิจิทัล เพื่อรองรับนโยบายดิจิทัลอีโคโนมิก และต่อไปจะสามารถปรับราคาประเมินได้แบบรายปี เช่น ที่ดินในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ หากมีการซื้อขายมากๆ ราคาที่ดินก็จะปรับเพิ่มขึ้นตามราคาที่มีการซื้อขายด้วย

อย่างไรก็ดี ราคาประเมินที่ดินจะ ไม่แซงหน้าราคาซื้อขายปัจจุบัน เนื่องจากนักวิเคราะห์จะเก็บข้อมูลการซื้อขายที่ดินย้อนหลังจาก 3 ปี เพื่อใช้ในการประกาศราคาใหม่ รวมทั้งต้องดูถึงทำเล ที่ตั้ง และภาวะเศรษฐกิจควบคู่กันไปด้วย

ทั้งนี้ จะเห็นว่า ข้อดีของการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ทุกปี จะดีกับการหารายได้ของรัฐบาลที่จะเก็บค่าธรรมเนียมการโอน หรือนำไปสู่การจัดเก็บภาษีที่ดินในอนาคต ส่วนคนที่ถือครองที่ดินก็จะได้ประโยชน์ เพราะราคาปรับตัวสูงขึ้น คนที่ต้องการใช้ที่ดินเป็นหลักประกันก็ขอสินเชื่อได้มากขึ้น

แต่พวกนักเก็งกำไรที่ดินมือสมัครเล่น นักลงทุนมือใหม่ ใครที่แห่ซื้อที่ดินเพื่อหวังเก็งกำไร อาจจะไม่เป็นดังคาด เพราะผลจากการที่เศรษฐกิจชะลอตัวกว่าที่คาดไว้ จากเดิมคาดว่าจีดีพีจะโตได้ 4-5% ก็ หดตัวเหลือ 3.7% ส่วนปีหน้าคาดว่าจะโต 3-4 % ก็ไม่แน่ว่าจะหดตัวอีกหรือไม่

ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 86% กระทบต่อความสามารถในการ กู้เงินซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน ของประชาชน คนไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย คนไม่กล้าใช้เงินเกินตัว คนไม่กล้าลงทุน

สอดรับกับข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ที่ออกมาระบุว่า แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยปีนี้มีโอกาสชะลอตัวจากปีก่อน 10% เนื่องจากอุปทานหรือสินค้าของอสังหาริมทรัพย์เริ่มล้นตลาด เห็นได้จากจำนวนโครงการเปิดขายของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ปรับลดลง

ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับขึ้น เช่น ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าปรับขึ้นอีก 10% ส่วนที่ดินทำเลใจกลางเมือง เช่น สยาม ชิดลม หรือเพลินจิต สูงขึ้น 12% มาอยู่ที่ตารางวาละ 1.75-1.95 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยปรับขึ้นราว 10% ตามไปด้วย

ดังนั้น ประเมินสถานการณ์ในครึ่งปีหลังมีความเป็นไปได้สูงมากว่า คนจะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยเพราะไม่สามารถสู้ราคาที่ปรับใหม่ได้ เหล่านี้กระทบต่อราคาประเมินในภาพรวมจากที่หวังกันว่าจะพุ่งเป็น 20-30 % ก็จะเหลือแค่เป็นการปรับตัวเฉพาะย่านเศรษฐกิจ ซึ่งราคาประเมินในภาพรวมจะไม่สูงขึ้นทั้งประเทศ เป้าหมายที่หวังว่ามีรายได้จากค่าโอนก็อาจจะไม่มากถึง 2-3 หมื่นล้านบาท เนื่องจากเศรษฐกิจไม่ดี และโครงการลงทุนขนาดใหญ่ที่ว่ามาทั้งหมดนี้ยังแขวนอยู่ที่ความชัดเจนทางการเมือง หากรัฐบาลนี้ก็เกิดอยู่ไม่ได้อย่างที่คิด โครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดก็ต้องพับแผนรอรัฐบาลใหม่ ทำให้นักเก็งกำไรจากราคาที่ดินอาจเจ็บตัว เพราะราคาประเมินใหม่อาจจะไม่พุ่ง ซึ่งก็เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

[ที่ดินไทย]

จะรอดมั๊ย