ลงทุนอสังหาฯมีมากกว่า แค่บ้านเช่า !!!

[อรรถพล แจ่มบุรี]

ตามกระแสลงทุนอสังหาฯที่นิยมอย่างการปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดปล่อยเช่า การซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงแล้วประกาศขายหรือเช่า เป็นต้น เรียกได้ว่า เกือบจะเป็นสูตรสำเร็จที่ใครอาจจะเข้าใจว่านั้น คือ ความหมายของคำว่า การลงทุนอสังหา

TerraBKK   ขอเปิดมุมมองอสังหาฯที่มากกว่าแค่เรื่องซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ขอนำเสนอ การพัฒนาอสังหาฯรูปแบบอื่น เช่น ลานจอดรถ ตลาดนัด ปล่อยเช่าร้านสะดวกซื้อ ป้ายโฆษณาบิลบอร์ด เป็นต้น ที่มีความเป็นไปได้ตามศักยภาพทำเลนั้น ด้วยการทำความเข้าใจเบื้องต้นง่ายๆ ว่าการพัฒนาอสังหาฯ เป็นเรื่องที่  "ต้องมีทุน"  และ  "ต้องเข้าใจพัฒนาอสังหาฯ" รายละเอียด ดังนี้ต้องมีทุน

TerraBKK  อธิบายว่า สิ่งหนึ่งที่ต้องยอมรับสำหรับการพัฒนาอสังหาฯ คือ ต้องมีทุน ไม่ว่าจะเป็นเงินทุน หรือ ทรัพย์สินที่ดินอสังหาฯ ก็ตามแต่  หากยังไม่มีทุน ก็ไม่จำเป็นต้องเดินออกจากวงการสักทีเดียว สามารถ สะสมทุนไปพร้อมกับความรู้ ได้ เช่น การเป็นนายหน้า เข้าฟังการอบรมสัมมนาอสังหาฯ เป็นต้น เพื่อสร้างฐานความเข้าใจและเครือข่ายสังคมอสังหาฯ ได้ หากมีทุนแล้ว ต้องมีความเข้าใจถึงพื้นฐานการพัฒนาอสังหาฯด้วย สามารถเปรียบเทียบ เลือกรูปแบบหลากหลายที่สอดคล้อยกับทุน นั้น เช่น เดิมมีที่ดิน ก็ไม่จำเป็นต้องพัฒนาบ้านเช่าเพียงอย่างเดียว อาจจะปรับหน้าดินนิดหน่อยก็ทำเป็น ลานจอดรถ ได้ หรือปล่อยเช่าพื้นที่ว่างบริเวณข้างบ้านที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์แก่เหล่าบริษัทติดตั้งโฆษณา  ป้ายบิลบอร์ด เป็นต้นต้องเข้าใจพัฒนาอสังหาฯ

TerraBKK  อธิบายว่า การพัฒนาอสังหาฯ ดูจะเป็นเรื่องที่ไม่ได้เรียนรู้หรือเข้าใจกันโดยง่าย แต่อย่าพึ่งถอดใจเสียทีเดียว สมมติว่า.. เดิมมีที่ดิน   บ้านเช่า 1 หลัง  ดูจะเป็นรูปแบบอสังหาฯที่ใครก็เลือกลงทุนในเริ่มต้นพัฒนาอสังหาฯ แต่ความจริงแล้ว บ้านเช่ามีความเสี่ยงเรื่อง ผลตอบแทนเข้าพักต่ออัตราว่างแบบ 1:1 คือ ถ้ามีผู้เช่าจะได้ผลตอบแทน 100% แต่ถ้าไม่มีผู้เช่า จะมีผลตอบแทบ 0% ทันที แถมค่าใช้จ่ายช่วงนั้นจะตกอยู่กับเจ้าของทั้งหมด ขณะที่รูปแบบอื่น อาจมีความเสี่ยงต่ำกว่า เช่น ตลาดนัด  เพราะสามารถแบ่งเป็นล็อคๆได้ จึงมีโอกาสผลตอบแทน 0% น้อยมาก (หากไม่เก็บค่าเช่าแพงจนเกินไป) เป็นต้น เลือกรูปแบบอสังหาฯ  ควรเลือกลงทุนรูปแบบที่ได้ใช้ศักยภาพทุนหรือทรัพย์ที่มีอยู่นั้นได้อย่างสูงสุดเลือกรูปแบบจาก กลุ่มเป้าหมาย เช่น เดิมมีตึกแถว ละแวกนี้มีหอพักนักศึกษาเยอะ ก็ติดต่อ ร้านสะดวกซื้อ อย่าง 7-11 มาเช่าตึก แทนการทำหอพัก เป็นต้นเลือกรูปแบบที่ให้ ผลตอบแทนสูงสุด มีความเข้าใจอสังหาฯอย่างถ่องแท้ วิเคราะห์ได้ว่ารูปแบบไหนจะสร้าง  มูลค่าเพิ่ม  แก่ทรัพย์นั้นซึ่งอาจจะไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปตัวเงินสูงสุด แต่อาจสร้างความเจริญแก่พื้นที่โดยรอบ ท้ายที่สุดแล้ว ผลลัพธ์จะสะท้อนอยู่ในรูปมูลค่าเพิ่มของที่ดิน นั้นเอง>> อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ลำดับความเป็นไปได้  การสำรวจตลาดและคู่แข่ง คือส่วนสำคัญที่สุดก่อนลงมือพัฒนาอสังหาฯ เสมือนรบร้อยครั้งชนะร้อยครั้งมองหาความต้องการ (Demand) ไม่ว่าจะมองหาตาม ความนิยมของตลาด หรือ ช่องว่างของตลาด  ล้วนเป็นกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาฯ ทั้งสิ้น ทั้งนี้ ควรเลือกสิ่งที่ถนัดชื่นชอบ มั่นใจว่าสามารถทำออกมาได้ดีที่สุด และขอย้ำว่า หัวใจสำคัญจริง คือ การรู้จักและเข้าถึงความต้องการของผู้คนในย่านนั้นเป็นอย่างดีศึกษารูปแบบอสังหาฯ (Supply) หากเลือกรูปแบบอสังหาฯ ที่มีคนเคยทำมาแล้วในละแวกนั้น แสดงว่ารูปแบบนั้นทำได้จริง แต่หากยังไม่มีใครเคยทำ ควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วน เช่น ข้อกฎหมาย หรือส่งผลกระทบต่อสิ่งใดหรือไม่ เป็นต้น ทั้งนี้ บางทีการที่ยังไม่มีคนเคยทำรูปแบบนั้น อาจเป็นเพราะพื้นที่นั้น ไม่มีความต้องการรูปแบบนั้นจริงๆก็ได้ จึงเป็นสาเหตุที่ยังไม่มีใครลงทุนทำเก็บรายละเอียด ครอบคลุมทุกด้านให้มากที่สุด เพื่อประมวลข้อมูลหาแก่นแท้การพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่นั้น เช่น สนใจทำ  ตลาดนัด ควรรู้ว่า รูปแบบตลาดนัดลานโล่งหรือมีหลังคา , ขนาดหรือจำนวนล็อคแผงค้า, ช่วงเวลาหรือวันที่คนพลุกพล่าน, กำหนดจำนวนแผงค้าแต่ละประเภทสินค้า ,ราคาเช่าเช้งร้านค้า , การโฆษณาประกาศหาผู้เช่าแผง ,การเก็บกวาดขยะ,ค่าโสหุ้ย เป็นต้น ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน  ลองประมาณการดูว่าเราคาดหวังว่าจะได้รายรับเท่าไหร่? ค่าใช้จ่ายตลอดระยะเวลาดำเนินการเท่าไหร่? แล้วหากมันแย่!! คือขาดทุน เรารับได้มั๊ย? นานเท่าไหร่? ที่จะทนรับสภาพนั้นได้

ท้ายที่สุดแล้ว TerraBKK Research  ฝากว่า สำหรับผู้ที่มากทุนทรัพย์  การพัฒนาอสังหาฯ ให้ประสบความสำเร็จ ล้วนต้องใช้ศาสตร์และศิลป์  กล่าวคือ ควรมีความเข้าใจ มองเห็นโอกาสสร้างผลตอบแทนจากความต้องการ หรือเข้าใจลักษณะของผู้บริโภคไดอย่างถ่องแท้ แล้วเลือกรูปแบบอสังหาฯที่มีอย่างหลากหลาย อย่าจำกัดเพียงแค่บ้านเช่า แต่ควรพยายามนึกถึงตัวเลือกที่หลากหลายนั้น เพื่อพัฒนาไปอย่างเต็มศักยภาพแวดล้อมของพื้นที่ ส่งผลประโยชน์แก่คนส่วนร่วมให้มากที่สุด


อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com - https://www.terrabkk.com/news/62137