ทำไมบ้านราคาแพงเกินเอื่อมถึง

[คนจน]

อยากถามทุกคนว่าคิดเห็นเหมือนกันมั้ย
      ทุกวันนี้ทำไมบ้านทั้งในหาดใหญ่และบริเวณใกล้เคียงไม่ว่าจะเป็นบ้านพรุ ทุ่งลง คลองแห ฯลฯ ถึงแพงนัก ราคาอย่างน้อยก้อ 3 ล้านขึ้นไป ถ้าอยู่ในตัวเมืองหน่อยราคาไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท อยากรุว่าทำไมถึงได้แพงขนาดนี้ ดิฉันมีอาชีพเป็นพยาบาลเห็นราคาบ้านแล้วไม่ต้องคิดว่าชาตินี้จะซื้อได้ บ้านหลังละ 5 ล้านต้องมีเงินเดือนอย่างน้อย 80000 บาทต่อเดือน คนหาดใหญ่ทำอาชีพอะไรกันบ้างอะคะถึงได้มีเงินมากขนาดนี้
      เมื่อก่อนสมัยเด็กๆบ้าน 3 ชั้น ราคา 2-3 ล้านถือว่าแพงมากแล้ว แต่เดี๋ยวนี้บ้าน สองชั้นเล็กๆราคา 5 ล้านกว่าอยุก้อไกลราคาก้อแพง ยิ่งขึ้นโครงการก็อยิ่งแพง แพงมากจนเกินจะจับต้องได้ อยากรุว่าอะไรเป็นปัจจัยที่ทำให้บ้านแพงขึ้นขนาดนี้จะว่าน้ำท่วมบ้านอพงก้อไม่ใช่เพราะบ้านที่ราคา 5 ล้านขึ้นไปบางหลังน้ำท่วมเยอะด้วยซ้ำ หรือเพราะว่ามีคอนโดบ้านเลยแพงขึ้น ใครทราบช่วยตอบหน่อยคะ
      เหงแบบนี้ต่อให้ทำอาชีพที่สุจริตบางอาชีพ ชีวิตนี้คงหาบ้านไม่ได้แล้ว

[arakon50]

ขึ้นตามราคายางครับ.....จาก40-50 เมื่อ 5ปีก่อน  ตอนนี้ มา90-100

บ้านเลยขึ้นตาม ไม่รวมนายหน้าปั่นราคา กับแรงงาน

รอฟองสบู่แตกครับ ได้ราคาถูกแน่นอน สร้างกันเยอะเกินความต้องการ

[คนดี.]

ประชากรเยอะขึ้น แต่ที่ดินเท่าเดิม ก็แค่นั้นครับ

[สีขาว]

ดินแพง ประชากรมากขึ้น สร้างมา10แต่มีคนรอซื้อ15มันก็แพงดิคับ ลองสร้างแล้วไม่มีคนซื้อมันก็มีแต่ถูกลงๆ ดีมานซัพพลาย

[ฟานดี้]

ถูก-แพง..ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งด้วยครับ..อยู่ใน Area ที่ตั้งสภาพคล่องสูง ๆ
ก็แพงเป็นธรรมดา..ส่วนสิ่งปลูกสร้างก็เป็นมาตรฐานทั่ว ๆ ไป..

อันนี้..เป็นราคาประเมินค่าสิ่งปลูกสรร้างของ.
...สมาคมประเมินทรัพย์สินแห่งประเทศไทย



ส่วนนี้..เป็นราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน
เวลาชำระภาษี..แต่ราคาตลาดจะสูงกว่านี้ 2-3 เท่า..

http://www.treasury.go.th/internet/land/province_price/songkhla.pdf

[ฟานดี้]

ปล..

ส่วนธนาคารไหนปล่อยกู้ลูกหนี้ซื้อบ้านอยู่อาศัย
หากรายได้ลูกหนี้ หลัง หัก คชจ..(ย้ำว่าหลังหัก คชจ.) ไม่ถึง
1-2 เท่าของเงินที่ผ่อนชำระ(เงินต้น+ดอกเบี้ย).ของแต่ละเดือน..รับรองตามหนี้กัน
น้ำบานแน่..555

[ค่าใช้จ่าย]

คุณฟานดี้ข้อมูลเยอะดีจัง     
แต่ว่า คชจ. คืออะไรค่ะ 

ค่าใช้จ่าย

[ฟานดี้]

คุณฟานดี้ข้อมูลเยอะดีจัง     
แต่ว่า คชจ. คืออะไรค่ะ 

โทษทีครับ..ใช้ตัวย่อมากไปหน่อย..คชจ.หมายถึง."ค่าใช้จ่าย"ของคุณสมบัติของผู้กู้ธนาคารอ่ะครับ..

ยกตัวอย่าง เช่น..ตกลงเงื่อนไขกับธนาคารว่า..ผ่อนเงินต้น+ดอกเบี้ย เดือนละ 10,000 บาท
ผู้กู้จะต้องมีรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายต่อเดือนเฉลี่ย 20,000 - 30,000 บาท..ถึงจะลดความเสี่ยง
ที่จะเกิด NPL..ไงล่ะครับ..

คชจ.ชีวิตประจำวันมีอะไรบ้าง ?..เช่น

-ค่าอาหารเฉลี่ยต่อวันเท่าไหร่ ?
-ค่าเล่าเรียนบุตรกี่คนเฉลี่ยต่อวันเท่าไหร่
-ค่าน้ำมันรถ
-ค่าผ่อน Eon มีมั๊ย ?
-อื่น ๆ ฯลฯ ก็เช่น

..สำหรับคุณผู้ชาย นวดบ่อยมั๊ย ?
หรือแขวนมาลัยนักร้องบ่อยมั๊ย ?..อิฮิ

อะไรประมาณนี้แหล่ะครับ..ต้องคำนวณอย่างละเอียดครับ..

[แฟนเก่าชื่อส้ม]

ค่าใช้จ่ายเมียน้อยหนักกว่าผ่อนบ้านอีกครับ

[ฟานดี้]

ส่วนวิธีคำนวณดอกเบี้ยและการผ่อนชำระหนี้คืนธนาคาร
แต่ล่ะเดือน..ดูตาม link..

http://www.bot.or.th/Thai/FinancialLiteracy/interest/Pages/interest9.aspx

[lotus6115]

แต่คิดว่าน่าจะไม่ฟองสบู่นะคะเพราะบ้านจัดสรรขึ้นเยอะก้จริง แต่ก้มีคนมาซื้ออยู่จริงจาก3จังหวัด ไม่ได้ซื้อเก็งกำไร ส่วนใหญ่คนทาง3จังหวัดจะเข้ามาซื้อกัน   

[ฟานดี้]

ปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้เกิดฟองสบู่.คือ.

ภาวะเศรษฐกิจฟองสบู่ (Economic Bubble หรือ Bubble Economy) คือภาวะที่ราคาของสินทรัพย์ เช่นอสังหาริมทรัพย์หรือหน่วยลงทุนต่าง ๆ เพิ่มขึ้นสูงเกินกว่าราคาตามความเป็นจริง จนเกิดอุปสงค์เทียมจากการเก็งกำไรที่ทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ เป็นวงจร และขยายตัวเหมือนฟองสบู่ โดยส่วนใหญ่ภาวะฟองสบู่นี้จะจบลงเมื่อเกิดเหตุที่ทำให้นักลงทุนเลิกคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอีก หรือรัฐบาลออกนโยบายเพื่อดึงราคาลงสู่ภาวะปกติ (เช่นการขึ้นอัตราดอกเบี้ย) จึงทำให้การเก็งกำไรและราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงลดลง

ราคาสินทรัพย์ในภาวะฟองสบู่ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ดังนั้น เมื่อราคาเริ่มลดลงภาวะฟองสบู่ก็จะหดตัวลงอย่างรวดเร็ว จนทำให้เกิดภาวะฟองสบู่แตก ซึ่งมักจะทำให้เกิดปัญหาหนี้เสียเกิดขึ้นตามมาครับ..

สรุปง่าย ๆ ..คือ..ปั่นราคาจนสูงลิบลิ่ว ?..จนธนาคารงดปล่อยสินเชื่อ.ก็เป็นอันจบเห่..
ทั้งเจ้าของโครงการและนักเก็งกำไรครับ..555

[ฟานดี้]

เห็นตัวเลขแล้วตาลาย อ่อนเรื่องการเงินและบัญชีมากๆ    

ง่าย ๆ เลยครับ..การคิดอัตราดอกเบี้ยก็เคยเรียนตอนมัธยมา..มิใช่เหรอ ?..

วิธีคิดแบบง่าย..ยกตัวอย่าง..ป๋าไข่นุ้ยกู้เงินซื้อทาวน์เฮาส์ 850,000 บาท
อัตราดอกเบี้ย MRR (อัตราดอกเบียรายย่อยชั้นดี) สมมุติปัจจุบัน 7% ผ่อนชำระ
เงินต้น+ดอกเบี้ย..เดือนละ 10,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 31 ของเดือนถัดไป เป็นเวลา 20 ปี..

พอถึงสิ้นเดือนวันที่ 31 ..ป๋าก็มาชำระหนี้

850,000 x 7 x 30  = ดบ.เดือนแรก  4,890.41 บาท
           36500

จากนั้นก็เอา  10,000 - 4,890.41 =  5,109.59 บาท

เงินต้นคงเหลือเดือนถัดไป  850,000 - 5,109.59 = 844,890.41

เดือนถัดไปก็เอายอดคงเหลือตั้ง..วิธีคำนวนก็เหมือนกับเดือนแรก..
ถ้ามาชำระก่อนวันที่ 31 ดอกเบี้ยก็น้อยลง.ได้ชำระเงินต้นมากขึ้นครับ..

ปล..วิธีนับวัน..ธนาคารจะไม่นับวันที่มาชำระ..สมมุติสัญญากู้วันที่ 1 มค.56
พอถึงวันที่ 31 มค 56..มาชำระ..ธนาคารจะคิดดอกเบี้ย จากวันที่ 1-30 เท่านั้นครับ..
(นับหัวไม่นับหาง)
         

[ฟานดี้]

เข้าใจแล้วค่ะ แต่ยังงงนิด ตรง 36500 มาจากไหนค่ะ
365x10 =3650  3650x10=35600? ถ้าใช่ทำไมต้องคูณ 10 สองครั้ง
อภัยถ้าถามมากไปนิด พอดีเลิกเลขคณิตศาสตร์ตั้งแต่ ม.4 แล้วค่ะ  ตอนปี 1 วิชาบังคับ ได้ d ก็บุญแล้วค่ะ 

ยินดีตอบคร๊าบบ..หิหิ..โทษทีตอบมะเคลียร์..

ปรกติ..ธนาคารจะคิดอัตราดอก "ต่อปี" ถูกป่ะ ?..ฉะนั้น 36500 มาจากไหน ?..

ก็ 7% ต่อปี = 7 
             100x365 วัน

จึงเป็นที่มา   850,000 x 7 x 30 ..ไงล่ะจ๊ะ ?..
                     36500

[ฟานดี้]

แต่ถ้าพวกสินเชื่อหมวกกันน๊อค..มันจะคิด % ต่อเดือน..จริงป่ะ ?..
ถ้าเงินต้นเท่าข้างบนก็ = 850,000 x 7 x 30 = 59,500 บาท
                                     3000

..คงจะงงอีกใช่ป่ะ..ว่า 3000 มาจากไหน  7% ต่อเดือน
ก็คือ  7  ..ไงล่ะจ๊ะ ?..
      100x30 

[คนจน]

จากที่คุณฟานดี้ ได้อธิบายไป ลองคิดกันดูสิคะว่าคุณต้องมีเงินเดือนเดือนล่ะเท่าไหร่กันถึงจะสามารถซื้อบ้านราคาหลังจาก 5 ล้านขึ้นไปได้ อย่างน้อยต้องมีเงินเดือน 80000-90000 บาทขึ้นไป เลยอยากทราบอีกว่าในหาดใหญ่มีอาชีพอะไรบ้างคะที่ได้เงินเดือนเดือนละเท่านี้ ที่ดิฉันเห็นนะคะ บ้านบางโครงการราคาเริ่มต้น 4 ล้านกว่าแต่ขายหมดเร็วมาก เพียงไม่ถึง 2 เดือนก้อขายหมดแล้ว หรือไม่ก้อคอนโด + โครงการแลกที่ขายหมดภายในไม่กี่วันเท่านั้น นี้อาจแสดงให้เห็นว่าคนหาดใหญ่เรารวยจิงๆ

[ฟานดี้]

คนซื้อบ้านอยู่อาศัยราคาระดับนี้..คงไม่ใช่มนุษย์เงินเดือนแล้วล่ะครับ..
คงเป็นระดับพ่อค้า-นักธุรกิจ.(รวมทั้งนักธุรกิจในด้านมืดด้วยบางส่วน)
..ส่วนที่บางโครงการขายหมดเร็ว.ซื้ออยู่อาศัยจริง ๆ
น้อยมาก..ส่วนใหญ่เก็งกำไร.วางเงินมัดจำนิดหน่อย..จากนั้นก็ขึ้นป้ายขายต่อ..

[dekdek000]

บางคนบอกว่าเป็นผลกระทบจากเหตุการณ์สามจังหวัดภาคใต้
ทำให้ผูุ้คนในพื้นที่หันมาซื้อบ้านทั้งสงขลาและหาดใหญ่กันมาก
และส่งบุตรหลานเข้ามาอยู่และเรียนหนังสือที่นี้..

[Probass]

หาซื้อดินหน้ากว้าง 5 เมตร(ราคาขึ้นกับทำเล)   ส่วนตัวบ้านงบ 5 แสนก็ทำได้เยอะแล้ว 
ห้องรับแขกตกแต่งสไตล์โมเดิร์น แบบร้านกาแฟ  ส่วนห้องนอนไว้นอนไม่ต้องใหญ่มาก เอาไว้นอน ยืนเสาโครงเหล็ก ทำชั้นลอยได้เพิ่มอีกห้อง  ด้านหน้ามีที่จอดรถ 1 คัน รวมๆแล้วพื้นที่ใช้สอย มากกว่าคอนโดในหาดใหญ่ซะอีก

   

[รอคอย]

ส่วนตัวคิดว่าเกิดจาก 3 ประการครับ
1 ฟองสบู่ลูกเล็กๆ (นานไปก็จะใหญ่) เพราะ ดอกเบี้ยอสังหาถูก คนที่มีเงินก็เอามาลงทุน ไม่ลงเปล่าครับเอาอสังหาไป วางแบงค์ต่อ เพราะดอกเบี้ยกู้บ้านแพงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากไม่เท่าไหร่ แล้วก็เอาเงินที่มีมาหมุนทำอย่างอื่นต่อ
2 ฟอกเงิน ธุรกิจใต้ดินซื้อมาขายไป กำไรขาดทุนจากการซื้อขายไม่สน โยนเงินไปมา เงินเกิดจากการซื้อขายที่มีหลักฐานแล้ว
3 คอนโด รอตอนโครงการเสร็จแล้วรับโอน รอดูตอนนั้นครับว่ามีใครพร้อมโอนกี่ราย ส่วนใหญ่หวังปล่อยเป็นห้องเช่าให้ค่าห้องเช่ามาจ่ายค่าผ่อนรายเดือน แต่ตลาดหาดใหญ่ไม่เหมือนกรุงเทพ ที่รับค่าเช่าแพงๆได้ 15000-50000 บาทต่อเดือนได้ พอให้เช่า 3000-5000บาท ก็ได้ผู้เช่า อีกระดับ จากคอนโดเป็นสลัมในที่สูง คนที่ซื้อเพื่ออยู่ก็เบือนหน้า

จริงๆ ผมสนับสนุนการสร้างคอนโดนะครับเพราะที่ในหาดใหญ่มันแพงเกินไปจริงๆ แต่ส่วนใหญ่ออกมาก็ไม่ใช่แนวพักอาศัยจริงๆจัง เป็นเหมือนหอพักซะเยอะ Studio 33-35 ตรม ยังมีหน้ามาขายหลักล้าน ถ้าผมจะซื้อเก็งกำไรหรือลงทุน ไปซื้อกรุงเทพดีกว่าครับ ผมเตือนคนซื้อคอนโดอีกเรื่องคือค่าส่วนกลาง ศึกษาให้ดีว่าปีละเท่าไหร่   

[รบกวนหน่อย]

ขอถาม คุณฟานดี้อีกนิด คือ

สมมติต้องชำระ ระหว่างวันที่ 1 - 16 ของทุกเดือน

หากเราจ่าย วันที่ 1 ของเดือน กับวันที่ 15 - 16 ของเดือน

ดอกเบี้ยมันจะต่างกันไหม

[ฟานดี้]

ขอถาม คุณฟานดี้อีกนิด คือ

สมมติต้องชำระ ระหว่างวันที่ 1 - 16 ของทุกเดือน

หากเราจ่าย วันที่ 1 ของเดือน กับวันที่ 15 - 16 ของเดือน

ดอกเบี้ยมันจะต่างกันไหม

มันก็ต่างกันอ่ะครับ..ถ้ามาชำระเร็วดอกเบี้ยน้อย..ได้ชำระเงินต้นมาก..

ยกตัวอย่างเคสข้างบนก็ได้..สมมุติ..สัญญากู้วันที่ 1 มค 56 วงเงิน 850,000 บาท
เงือนไข..ผ่อนชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยเดือนล่ะ 10,000 บาท ทุก ๆ วันที่ 31 ของเดือนถัดไป..
อัตราดบ. 7% ต่อปี..

พอถึง 31 ม.ค 56..คุณก็มาชำระหนี้

850,000 x 7 x 30  = ดบ.เดือนแรก  4,890.41
        36500

  (10,000 - 4,890.41 = 5,109.59)

คงเหลือเงินต้น 850,000 - 5,109.59 = 844,890.41

พอถึงเดือนถัดไป กุมภาพันธ์ คุณอาจถูกหวยเลยมาชำระหนี้เร็วขึ้น..อิฮิ
เป็นมาชำระวันที่ 16 กพ56..คุณก็นับวันมาจากชำระเดือนที่แล้ววันที่ 31 มค - 15 กพ = 16 วัน
(ธนาคารจะคิด ดบ จาก 31 มค - 15กพ เท่านั้น)

844,890.41 x 7 x 16    ดบ.เดือน กพ = 2,592.54
          36500

10,000 - 2,592.54 = 7,407.46

สรุปว่า..ถ้ามาชำระเร็วขึ้น ดบ.จะน้อยลง..และยอดชำระเงินต้นจะมากขึ้น
คงพอเข้าใจน่ะครับ..