ล่าสุดพบบ้านจัดสรร-คอนโดเจ๊งไป 89 โครงการแล้ว แต่อย่าตกใจ

[ทีมงานบ้านเรา]

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

           
ณ ขณะนี้ มีโครงการที่ไม่รอดหรือเจ๊งไป ทั้งหมด 89 โครงการ จำนวน 18,404 หน่วย รวมมูลค่าถึง 45,810 ล้านบาท แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ปลอบว่าอย่าตกใจ ยอดเจ๊งลดลง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงว่า ณ กลางปี พ.ศ.2556 ซึ่งเพิ่งสำรวจโครงการไปทั้งหมด 1,378 โครงการ พบว่า มีโครงการอยู่จำนวนหนึ่งเจ๊งไปแล้ว  ดร.โสภณ จึงนำเสนอข้อมูลนี้ประกอบการวางแผนของบริษัทพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ ส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนประชาชนนักลงทุนและผู้บริโภค ได้ทราบความจริงประกอบการตัดสินใจ

            จากการศึกษาพบว่า ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เจ๊งไปทั้งหมด 18,404 หน่วยนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดถึงเกือบครึ่งหนึ่ง คือ 8,567 หน่วย (47%) เป็นห้องชุดพักอาศัย  รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,598 หน่วย (25%) ต่อด้วยทาวน์เฮาส์ จำนวน 2,414 หน่วย (13%) นอกนั้นเป็นที่ดินจัดสรร จำนวน 1,643 แปลง (9%)  ในการผลิตที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวมักเกิดขึ้นมากเป็นอันดับสาม แต่ในกรณีการเจ๊ง บ้านเดี่ยวกับมาเป็นอันดับสอง  กรณีนี้แสดงให้เห็นว่า บ้านเดี่ยวที่มักจะขายได้ช้านั้น มีปัญหาอยู่พอสมควร  และที่ดินจัดสรรที่สถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อ เพราะหลักประกันต่ำ ด้วยไม่มีบ้านอยู่ด้วย ก็มักจะขายไม่ออก จนกระทั่งประสบปัญหาไปในที่สุด

            หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการพัฒนา กลับปรากฏว่า บ้านเดี่ยวล้มเลิกโครงการในมูลค่าสูงสุดถึง 20,357 ล้านบาท หรือ 44%  รองมาจึงเป็นห้องชุด ณ มูลค่า 15,510 ล้านบาท หรือ 34%  ทาวน์เฮาส์ล้มเลิกไปเป็นมูลค่า 4,813 ล้านบาท หรือ 11%  การที่บ้านเดี่ยวกลับนำห้องชุดเพราะราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านเดี่ยวมักมีราคาสูงกว่า จึงทำให้มูลค่าความเสียหายสูงกว่านั่นเอง

            เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดเพิ่มขึ้น จะพบว่า กลุ่มห้องชุดที่ประสบปัญหาจนหยุดขายไปได้แก่ ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 5,122 หน่วย หรือราว 28% หรือหนึ่งในสี่  จะสังเกตได้ว่าห้องชุดระดับราคานี้มีการเปิดตัวมากที่สุด หรือถือว่า "มาแรง" ที่สุด  แต่ก็มีบางโครงการล้มเลิกไป ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าโครงการเหล่านี้ยังไม่ได้ศึกษาให้ดีพอก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนนั่นเอง  เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษก็ล้มเลิกไป 1,431 หน่วย  รวมทั้งกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ก็มีเหลือขายมากเป็นพิเศษถึง 1,418 หน่วยเช่นกัน  ทั้งนี้อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า การพัฒนาโครงการตาม ๆ กันไปโดยไม่ใช้วางแผนให้ถ้วนถี่อาจก่อให้เกิดปัญหาได้ในที่สุด

            สำหรับสาเหตุที่ล้มเลิกโครงการไปจนหยุดการขาย มีดังนี้
            1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ จำนวน 30 โครงการ คิดเป็น 34%
            2. ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม  จำนวน 21 โครงการ คิดเป็น 24%
            3. ไม่ผ่าน EIA จำนวน 9 โครงการ  คิดเป็น 10%
            4. รอปรับราคาขายใหม่ จำนวน 7 โครงการ คิดเป็น 8%
            5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ จำนวน 8 โครงการ คิดเป็น 9%
            6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก จำนวน 6 โครงการ   คิดเป็น 7%
            7. กรรมสิทธิ์ที่ดิน และทางเข้าออก  จำนวน 3 โครงการ คิดเป็น 3%
            8. ปรับปรุงโครงการ (น้ำท่วม) จำนวน 5 โครงการ คิดเป็น 6%
            รวมจำนวน 89 โครงการ  คิดเป็น 100%

            จากบทเรียนข้างต้น จึงชี้ให้เห็นว่าการที่สถาบันการเงินงดให้สินเชื่อหรือการขายสินค้าไม่ออก มีความสัมพันธ์กันอย่างชัดเจน  การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยึดหลัก "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ" คือก่อนการลงทุนใหญ่ต้องลงทุนศึกษาให้ถ้วนถี่ก่อน เพื่อความไม่ประมาทนั่นเอง  สำหรับสาเหตุภายนอกเช่นน้ำท่วมนั้น แม้จะยังมีโครงการที่ยังไม่เปิดเพราะสาเหตุนี้ ทั้งนี้น้ำท่วมผ่านไป 18 เดือนแล้วก็ตาม แต่ก็ถือเป็นสาเหตุปลีกย่อยไปแล้วในขณะนี้

            แม้จะประสบปัญหาการล้มเลิกโครงการไปเป็นมูลค่าไม่น้อยก็ตาม  แต่หากเทียบกับสถานการณ์ ณ สิ้นปี พ.ศ.2555 หรือเมื่อ 6 เดือนก่อนหน้านี้ จะพบว่า จำนวนโครงการที่ล้มเลิกไป ลดน้อยลงจาก 108 โครงการเหลือเพียง 89 โครงการ เท่ากับลดลง 18%  จำนวนหน่วยขายที่ล้มเลิกไปก็ลดลง 3,915 หน่วย หรือ ลดลง 18%  และมูลค่าความเสียหายก็ลดลง 10,544 ล้านบาท หรือลดลง 19% ดังนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงยืนยันได้ว่า สถานการณ์ในขณะนี้ไม่ได้มีปัจจัยที่เป็นลบในวงการอสังหาริมทรัพย์จนน่าเป็นห่วงแต่อย่างใด

            อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ย้ำให้เห็นถึงความจำเป็นที่ต้องการบังคับให้ทุกบริษัทพัฒนาที่ดินทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค  จากประสบการณ์ปี พ.ศ.2540 ที่ผู้ซื้อบ้าน ได้แต่เสาบ้านที่สร้างยังไม่เสร็จ แทนที่จะได้บ้านทั้งหลัง และผู้ซื้อห้องชุดได้แต่สัญญาซื้อขายห้องชุดไว้ดูต่างหน้าแต่ไม่ได้ห้องชุด  หลังวิกฤติเศรษฐกิจ ประเทศไทยได้ออก พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่กลายเป็นกฎหมาย "กำมะลอ" ตรงที่ตั้งแต่ฉบับร่างจนถึงฉบับประกาศใช้จริง ได้ร่างไว้ให้เป็นไปตามความสมัครใจ จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ปฏิบัติตาม และหากผู้ประกอบการรายเล็กปฏิบัติ ก็ต้องเสียค่าใช้จ่าย ทำให้เสียเปรียบรายใหญ่  ตกลงจึงแทบไม่มีการคุ้มครองผู้บริโภคจริง

            หากมีการคุ้มครองผู้บริโภค ก็จะทำให้ตลาดมีความเข้มแข็งยั่งยืน เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการเอง และทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งรายใหญ่และรายเล็กมีการแข่งขันอย่างเท่าเทียม  มีแบรนด์ที่แท้ เพราะมีการคุ้มครองผู้บริโภคเช่นเดียวกัน  ดังนั้นรัฐบาลจึงควรแก้ไขกฎหมาย หรือขอความร่วมมือกับผู้ประกอบการทุกรายให้ทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา

            โดยสรุปแล้ว บทเรียนการล้มเลิกโครงการนี้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่ต้องทำการศึกษาก่อนการพัฒนาโครงการอย่างถ้วนถี่ และชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการมีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคให้ดี เพื่อความยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

ภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต

[หมอพิชญานนท์ (Dr.Pop)]

ฟองสบู่ใกล้มาแล้ว 

[wee6]

  ปันราคาจนสูงเกินไปครับหาทางลงไม่เจอรอแตกอย่างเดียว
   

[insideman]

ราคาบ้านเดี๋ยวนี้พุ่งสูงมาก ซื้อไม่ลงจริงๆ

รอซื้อตอนฟองสบู่แตกแล้วกัน