ถึงเวลาไทยบุกอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

[ทีมงานบ้านเรา]

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

[attach=1]

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามพร้อมที่จะให้ไทยไปลงทุน ด้วยเทคโนโลยีที่ดี และการมีพันธมิตรที่น่าเชื่อถือ โอกาสย่อมมีในขณะนี้ที่ประชากรยังมีเงินออมสูง ยิ่งกว่านั้นสิ่งที่ไทยพึงเรียนรู้จากเวียดนามคือการเก็บภาษีจากกำไรการขายอสังหาริมทรัพย์สูงถึง 25% เพื่อมาบำรุงชาติ

           เมื่อวันอังคารที่ 8 ตุลาคม 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้รับเชิญให้เป็นวิทยากรบรรยายเกี่ยวกับวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ บทเรียนจากประเทศไทยและทั่วโลกเพื่อการหาทางออกจากก้นเหวของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮชิมินห์ซิตี้ ทั้งนี้ยังมีวิทยากรอีกหลายท่านจากประเทศสหรัฐอเมริกาอีกด้วย

           เวียดนามประสบปัญหาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมากตั้งแต่ พ.ศ.2551 และชะลอตัวเรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน โดยเฉพาะใน พ.ศ.2555 สถาบันการเงินหลายแห่งประสบปัญหา มีหนี้เสียเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก จนกระทั่งต้องมีการจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ และสถาบันการเงินบางแห่งมีท่าทีจะว่าล้มละลาย ผู้ฝากเงินเป็นจำนวนมากแห่ถอนเงิน  จนกระทั่งรัฐบาลเวียดนามต้องออกมาประกันเงินฝากในสถาบันการเงิน และอัดฉีดเงินเข้าระบบสถาบันการเงิน จึงทำให้ "เลือดหยุดไหล" ประชาชนไม่แห่ถอนเงิน

           ดอกเบี้ยเงินกู้เคยสูงถึง 22% ในปีที่แล้ว แต่ปัจจุบันลดลงมาเหลือ 14% ส่วนอัตราดอกเบี้ยเงินฝากคือ 7% และเคยสูงสุด 15% ในช่วงต้นปี 2555  ในปัจจุบัน เวียดนามเกิดภาวะเงินฝืด โดยประชาชนส่วนหนึ่งฝากเงินไว้ในสถาบันการเงิน เพราะได้ดอกเบี้ยสูง มากกว่าที่จะลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นแต่ก่อน เพราะอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาต่ำมาก หรือไม่เพิ่มขึ้นเลย

           โครงการอาคารชุดหลายแห่งหยุดสร้างไป การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ของบริษัทยักษ์ใหญ่จากประเทศมาเลเซีย อินโดนีเซีย รวมทั้งรัฐวิสาหกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่บางแห่ง  ทั้งนี้เพราะพัฒนาในทำเลที่ห่างไกลความเจริญบ้าง หรือพัฒนาโดยมีองค์ประกอบในเชิงพาณิชย์ในปริมาณที่มากเกินความเป็นจริง แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือการนำเสนอสินค้าในราคาระดับบน ซึ่งกำลังซื้อหดหายไปแล้ว

           จากการที่ ดร.โสภณ ได้นำคณะนักพัฒนาที่ดินในเวียดนามเดินทางมาดูงานอสังหาริมทรัพย์ในไทยหลายคณะ จึงทำให้เกิดแนวโน้มใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลง ทั้งนี้ในช่วง พ.ศ.2551 ราคาขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในนครโฮชิมินห์ซิตี้ สูงถึง 5.6 ล้านบาท สูงกว่าราคาขายที่อยู่อาศัยในไทยที่ 3 ล้านบาทเสียอีก ทั้งนี้เพราะส่วนมากพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยในระดับบน

           อย่างไรก็ตามในปัจจุบันเริ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดขนาด 40 ตารางเมตรในราคา 1 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 2 ขั้นขนาด 78 ตารางเมตรในราคา 1.3 ล้านบาท  ปรากฏว่าขายดีมาก  ทั้งนี้เพราะกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ของชาวเวียดนามยังเป็นชนชั้นกลางระดับล่าง ไม่ใช่กลุ่มชนชั้นสูงและชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่กลับมาซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์เช่นแต่ก่อน

           หากนักพัฒนาที่ดินไทยสามารถจับมือกับนักพัฒนาที่ดินเวียดนามพัฒนาห้องชุดและทาวน์เฮาส์ราคาถูก จะมีอนาคตที่ดีอีกมาก เพราะไทยมีเทคโนโลยีที่ดี ยิ่งหากมีพันธมิตรที่ดี จะมีโอกาสอีกมาก  เวียดนามมีนครที่มีประชากรเกินกว่า 1 ล้านคนอยู่ถึง 5 แห่ง (ไทยยังไม่มี ยกเว้น กทม.และปริมณฑล) โอกาสที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดยังมีอีกมาก เพราะเวียดนามมีขนาดประเทศเพียงสองในสามของไทย แต่มีประชากร 91 ล้านคนแล้ว  ประเด็นสำคัญก็คือ ครัวเรือนส่วนมาก ไม่มีหนี้ หรือยังมีเงินสะสมอีกจำนวนมาก แต่หาสินค้าที่น่าลงทุนไม่ได้ในเวลานี้

           อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งที่น่าเรียนรู้จากเวียดนามก็คือ เขามีภาษีจากกำไร หรือ Capital Gain Tax โดยคิดอัตราสูงถึง 25% กล่าวคือหากมีการซื้อห้องชุดมาราคา 1 ล้านบาท และสามารถขายได้ในราคา 2 ล้านบาท ผู้ขายต้องเสียภาษี 250,000 บาท คือ 25% จากกำไร 1 ล้านบาท  ทำให้รัฐบาลได้ภาษีจากการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาประเทศได้มหาศาล  ประเทศไทยควรนำภาษีนี้มาใช้บ้าง

[PKComputer & service]

เหอะๆ คนไทยก็เลี้ยงอีกแหละ ขายได้ 2ล้าน แต่บอก เพื่อนผมขายได้ล้านกว่าๆ ขาดทุน