ถ้าวิตกการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลและ ธปท. ควรทำอะไร

[ทีมงานประชาสัมพันธ์]

ถ้าวิตกการเก็งกำไร รัฐบาลและ ธปท. ควรทำอะไร

หลายฝ่ายมีความกังวลว่าจะเกิดการเก็งกำไรมหาศาลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเป็นเช่นนั้น รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย ควรทำอะไรเพื่อแก้ไขปัญหานี้ บ้างเสนอให้กระตุ้นกำลังซื้อ!

ที่แน่ ๆ ก็คือ การกระตุ้นกำลังซื้อนั้น นำไปสู่ความวิบัติ ทุกวันนี้บริษัทมหาชนก็ได้กำไรมหาศาลอยู่แล้ว จะกระตุ้นเพื่อเพิ่มกำไรให้กับผู้ประกอบการเป็นหลักคงไม่ใช่วิธีการที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ในขณะนี้ตลาดยังไม่เกิดภาวะวิกฤติ ยังมีการเปิดตัว การซื้อขาย การเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะโดยกลุ่มผู้ซื้ออยู่เองตามปกติ และราคาก็ยังเพิ่มขึ้น

          อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ เสนอว่า รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย ควรสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค โดยเฉพาะหากกังวลว่าจะมีการเก็งกำไรจริง ก็ควรดำเนินการ ดังนี้:

          1. กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าจะซื้อจริงและมีทุนรอนจริง ไม่เป็นการจับเสือมือเปล่าหรือมุ่งหวังเก็งกำไร จะปล่อยให้มีการปล่อยกู้ 100% หรือ 110% ไม่ได้ หาไม่จะเกิดการเก็งกำไรกันมากมายในอนาคตได้

          2. กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งถือเป็นการเก็งกำไร และอาจส่งผลกระทบต่อฟองสบู่อสังหาริมทรัพยฺ์นั้น ต้องมีเงินดาวน์สูงขึ้นเช่น 30-40% หรืออย่างในกรณีประเทศจีน จะไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้เลย (ต้องซื้อด้วยเงินสด) ทั้งนี้เพื่อเป็นการปรามการเกิดฟองสบู่

          3. กำหนดให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านทุกรายมีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ตามพระราชบัญญัตินี้ จะปล่อยปละละเลยให้ทั้งสองฝ่ายไม่ทำสัญญาเงินดาวน์ไม่ได้ ที่ผ่านมา แล้วแต่ความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกไม่ทำ เพราะใช้ชื่อเสียงของตัวเองเป็นประกัน แต่ในยามวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา รายใหญ่แทบทุกรายก็แทบเอาตัวไม่รอด ปล่อยภาระให้เป็นของผู้ซื้อ

          4. กำหนดให้เสียค่าธรรมเนียมโอนเพิ่มเติมในกรณีเก็งกำไร เช่น ในการเปลี่ยนมือโอนซื้อขายบ้านภายในเวลา 6 เดือน หรือ 1 ปี ซึ่งถือเป็นการซื้อขายเพื่อการเก็งกำไร ควรมีการกำหนดให้มีการเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้น เพื่อปรามการเก็งกำไร เช่น เสียค่าธรรมเนียมเป็นเงิน 10% และ 5% ของมูลค่าตลาดตามลำดับนั่นเอง

          5. กำหนดให้มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดินเปล่า และที่อยู่อาศัยที่ซื้อไว้โดยไม่ใช้สอย โดยอาจคิดตามอัตรา 0.5% ตามร่างกฎหมาย เพื่อให้การเก็งกำไรลดน้อยลง เพื่อไม่ให้เข้าสู่ภาวะผลิตล้นเกินตลาด ในอนาคตเมื่อเปิด AEC ก็จำเป็นต้องมีภาษีนี้ เพราะประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่งมีการบังคับใช้ภาษีนี้แล้ว

          6. กำหนดมีภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขาย เช่น ในเวียดนามกำหนดให้ส่วนต่างของราคาขายล่าสุดและราคาซื้อล่าสุด ซึ่งถือเป็นกำไร ต้องเสียภาษีถึง 25% แต่ในกรณีประเทศไทย อาจกำหนดไว้เพียง 10% ซึ่งก็จะช่วยการปรามการเก็งกำไรได้อีกทางหนึ่ง

อาจสรุปได้ว่า รัฐบาลควรมีมาตรการกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 15-20% ในการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์สูงขึ้นเช่น 30-40% เพื่อปรามการเก็งกำไร ควรบังคับให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านทุกรายมีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ส่วนในการเปลี่ยนมือโอนซื้อขายบ้านภายในเวลา 6 เดือน หรือ 1 ปี ซึ่งถือเป็นการซื้อขายเพื่อการเก็งกำไร ควรมีการกำหนดให้มีการเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้น ควรมีการกำหนดให้มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และยังควรมีภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขายนั่นเอง

นี่คือการพุ่งเป้าไปที่ผลประโยชน์ของมหาชน หรือ ประชาชนผู้ซื้อบ้าน ไม่ใช่ของกลุ่มธุรกิจกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง แต่ยิ่งคุ้มครองผู้บริโภค ตลาดก็จะมีความมั่นคงยิ่งขึ้น ผู้ซื้อบ้านก็จะยิ่งมีความมั่นใจมากขึ้น และซื้อทรัพย์สินโดยไมต้องกังวลมากขึ้น ผู้ประกอบการก็จะได้รับอานิสงส์ไปด้วย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th):