อสังหาฯเสี่ยงฟองสบู่ คอนโดมิเนียม ผุดทุกหัวระแหงส่องเทรนด์ปีหน้าหันทำแนวราบ

[ทีมงานบ้านเรา]

ตั้งแต่ต้นปี 2556 ภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกตั้งคำถามว่ามี "ฟองสบู่" ก่อตัว หรือไม่ โดยเฉพาะตลาด "คอนโดมิเนียม" ที่มีโครงการใหม่ผุดขึ้นไม่หยุด จนหวั่น ๆ จะร้อนแรงเกินไป บางโครงการที่มีห้องชุดหลักร้อย-หลักพันยูนิต มีลูกค้าจองเกลี้ยงในวันเดียว แต่จะเป็นดีมานด์จริงหรือไม่...ยังเป็นคำถาม

          คอนโดฯ เปิดใหม่ทุบสถิติ

          กับประเด็นฟองสบู่อสังหาฯ เริ่มเห็น สัญญาณต้องระวัง เพราะกลางเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดสัมมนาใหญ่เผยตัวเลขผลสำรวจโครงการคอนโดฯ เปิดตัวใหม่ 10 เดือนแรก 2556 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรากฏว่าทุบสถิติรอบ 16 ปี นับจากเกิดวิกฤตฟองสบู่เมื่อปี'40

          โดยสถิติ 10 เดือนแรกมีคอนโดฯ เปิดตัวใหม่กว่า 75,000 ยูนิต สูงกว่าปี'55 ทั้งปีที่มีคอนโดฯ เปิดตัวรวมกันเพียง 62,000 ยูนิต

          ที่น่าสังเกตคือ หากนับเฉพาะช่วง 4 เดือน (กรกฎาคม-ตุลาคม 2556) มีคอนโดฯ เปิดตัวมากถึง 78 โครงการ 32,671 หน่วย คิดเป็น 52% ของที่เปิดตัวทั้งหมด

          ทั้งนี้ โครงการคอนโดฯ เปิดใหม่กระจายตัวไปทั่วทุกทำเล โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ราคาต่ำกว่าล้าน กับราคา 1-2 ล้านบาท เข้ามาจับจองทำเลในย่านชุมชนและกรุงเทพฯ รอบนอก

[attach=1]

          จับตาซื้อเก็งกำไร 20%

          โดยผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ 10 ทำเลที่มีคอนโดฯ เปิดตัวสูงสุด 10 เดือนแรกปีนี้ ได้แก่ 1.จังหวัดปทุมธานี 5,948 หน่วย 2.ฝั่งธนบุรี อาทิ บางพลัด จรัญสนิทวงศ์ ฯลฯ 5,857 หน่วย 3.นนทบุรี 5,156 หน่วย 4.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 2,672 หน่วย

          5.สีลม-สาทร-บางรัก 2,258 หน่วย 6.สุขุมวิทตอนปลาย 2,062 หน่วย 7.บางซื่อดุสิต 1,884 หน่วย 8.ยานนาวา-บางคอแหลม 1,137 หน่วย 9.จังหวัดสมุทรปราการ 1,112 หน่วย และ 10.กรุงเทพฯ เขตอื่น ๆ 1,087 หน่วย

          "ผอ.แซม-สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินแนวโน้มถึงสิ้นปีนี้ว่า น่าจะได้เห็นคอนโดฯ เปิดใหม่ทะลุ 80,000 ยูนิต ทั้งที่ก่อนหน้านี้ประเมินว่า ไม่ควรจะเกิน 60,000 หน่วย

          "ในกลุ่มผู้ซื้อประเมินว่ามีประมาณ 20% เป็นกลุ่มซื้อเก็งกำไร ต้องดูว่าเมื่อสร้าง เสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์หมดหรือไม่ สิ่งที่อยากเห็นคือปี'57 คอนโดฯ เปิดใหม่ควรลดลง" คำกล่าวของ ผอ.ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ

          เตือนอย่าประมาทฟองสบู่

          ขณะที่ "ดร.ประสาร ไตรรัตน์วรกุล"ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ประเมินว่า ภาพรวมอสังหาฯ ขณะนี้ยังไม่ถึงขั้นมีภาวะฟองสบู่รุนแรง แม้ว่าพื้นที่ทำเลแนวรถไฟฟ้าจะมีการซื้อ-ขายและก่อสร้าง คอนโดฯ กันคึกคัก แต่ก็ประมาทไม่ได้

          ส่วน "รศ.มานพ พงศทัต" อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะนักวิชาการด้านอสังหาฯ ระบุว่า การเก็งกำไรในตลาดคอนโดฯ ที่อาจจะนำไปสู่การเกิดปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ ยังคงมีอยู่ โดยปัจจุบันมองว่ากลุ่มที่ซื้อคอนโดฯ มีสัดส่วนซื้ออยู่จริงเพียง 30% ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า 50% ซื้อเก็งกำไรขายต่อช่วงผ่อนดาวน์ 20%

          "ปรากฏการณ์คอนโดฯ ที่เปิดตัว 1,000 ยูนิตแล้วขายหมดภายในวันเดียวหรือ 3 ชั่วโมง ยังมีให้เห็น บ่งบอกว่าการเก็งกำไรที่อาจนำไปสู่การเกิดฟองสบู่ยังมีอยู่ นี่คือสิ่งที่ต้องระวัง" คำกล่าวของ รศ.มานพ

          ทาวน์เฮาส์จะเบียดห้องชุด

          ขณะที่ "ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์" นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า ตลาด คอนโดฯ บางพื้นที่มีภาวะอิ่มตัวหรือโอเวอร์ซัพพลาย เช่น โซนสุขุมวิทตอนปลาย จตุจักร ห้วยขวาง ลาดพร้าว รัชดาฯ ฯลฯ ขณะเดียวกันยอมรับว่า มีกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเก็งกำไรอยู่จริง แต่ยังไม่สูงมากจนเสี่ยงต่อภาวะฟองสบู่แตกแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม มุมมองที่น่าสนใจสำหรับแนวโน้มปีหน้าก็คือ

          "มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการจะทำโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น เพราะที่ผ่านมาการเปิดตัวทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยวลดลงไปมาก ผู้ประกอบการหลายรายน่าจะเห็นว่าตลาดคอนโดฯ เริ่มชะลอตัวและมาทำโครงการแนวราบเพื่อกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ซึ่งตอบโจทย์การ อยู่อาศัยเป็นครอบครัวและราคาไม่สูงมากนัก" นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุ

          ปรับแผนหันเปิดแนวราบ

          "อิสระ บุญยัง" เอ็มดีค่ายกานดา พร็อพเพอร์ตี้ วิเคราะห์แนวโน้มปีหน้าจะเห็นผู้ประกอบการปรับพอร์ตลงทุน เปิดตัว โครงการแนวราบเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดบ้านราคา 3-5 ล้านบาท เพราะปีนี้ มีคอนโดฯ เปิดตัวเป็นจำนวนมากเกินความคาดหมาย

          สำหรับปี'57 กานดาฯ มีแผนเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ใหม่รวมถึงขยายเฟสโครงการเดิมทั้งในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูเก็ต รวม 7-8 โครงการ เช่น โครงการไอลีฟ ทาวน์ พระราม 2 กม.14 บ้านเดี่ยวแบรนด์สยามแนเชอรัลโฮม พระราม 2 เฟสใหม่ ฯลฯ

          ส่วนคอนโดฯ เดิมมีแผนจะเปิดตัวทำเลพระราม 7 ราชพฤกษ์ และจังหวัดภูเก็ต ล่าสุดตัดสินใจชะลอไปก่อนเนื่องจาก 2 เหตุผลคือ 1.เศรษฐกิจมีความเสี่ยง และ 2.โครงการที่ราชพฤกษ์รอใบอนุญาตก่อสร้าง ที่พระราม 7 รอการก่อสร้างรถไฟฟ้า และที่ภูเก็ตรอการก่อสร้างเซ็นทรัล

          สู่ยุคปลาเร็วกินปลาช้า

          ขณะที่บิ๊กแบรนด์อย่างค่าย "แสนสิริ" มีแนวโน้มว่าปี'57 จะลดการลงทุน คอนโดแบรนด์ "ดีคอนโด" ราคายูนิต เริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากกำลังซื้อเริ่มชะลอตัวหลังจากปี'56 เปิดตัวโครงการจำนวนมาก สอดคล้องกับทิศทาง ค่าย "ศุภาลัย" เตรียมเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบจาก 30-35% ขยับสูงขึ้นเป็น 35-40%

          อีกค่ายที่มีความเคลื่อนไหวเปิดโครงการแนวราบจำนวนมากคือ "โกลเด้น แลนด์ เรสซิเด้นซ์" ในเครือแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หนึ่งในบริษัทอสังหาฯ ของ "เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี" แผนธุรกิจค่ายนี้เตรียมบุกหนักโครงการบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ตั้งแต่ปลายปี'56-57 จำนวน 10 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 หมื่นล้านบาท อาทิ ทำเลปิ่นเกล้า รัตนาธิเบศร์ สุขสวัสดิ์ วัชรพล ฯลฯ

          "บ้านแนวราบมีซัพพลายไม่มาก ข้อดีคือโครงการแนวราบสร้างเร็ว โอนกรรมสิทธิ์ได้เร็ว ทำให้มีรอบกระแสเงินสดหมุนเวียนกลับมาเพื่อขยายงานเร็วกว่าคอนโดฯ เพราะยุคนี้ปลาเร็วกินปลาช้า ไม่ใช่ปลาใหญ่กินปลาเล็กเหมือนเมื่อก่อน" คำกล่าวของ "แสนผิน สุขี" เอ็มดีโกลเด้น แลนด์ เรสซิเด้นซ์ระบุ

          เป็นการตอกย้ำโมเดลพัฒนาโครงการปี'57 ที่จะมีการปรับฐานจากโครงการ แนวสูงสู่แนวราบมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะฟองสบู่ตลาดคอนโดฯ ที่ก่อตัวให้เห็นตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 23 - 25 ธ.ค. 2556
ภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต