มาประเมินราคาที่ดินติดทะเล กันดีกว่า

[lnwneverdie2015]

ในอดีตมีวลีติดปากคนสมุยที่ว่า "ลูกรักได้ที่สวน ลูกชังได้ได้ที่ริมเล" เหตุเพราะเมื่อก่อนคนเกาะสมุยปลูกสวนมะพร้าวเก็บมะพร้าวเป็นงานหลัก ลูกหัวแก้วหัวแหวนก็มักจะได้พื้นที่ใกล้ภูเขา ซึ่งเป็นแหล่งมะพร้าวหนาแน่น ส่วนลูกชังจะได้พื้นที่ติดทะเล แต่ในยุคปัจจุบันเมื่อการท่องเที่ยวเติบโต ได้รับการผลักดันจากภาครัฐ จากที่ดินชายทะเลที่ที่ไม่มีราคา กลายเป็นที่ดินที่มีราคามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า มีสภาพคล่องซื้อขายมาก และเป็นที่หมายมั่นของกลุ่มนายทุนมีเงินที่ต้องการปลูกสร้างรีสอร์ทแอนด์สปา โดยเฉพาะโซนพื้นที่ท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต เกาะเต่า ที่ดินติดทะเล มีราคาขาย สูงถึง 100 ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว

ภาพจาก : www.deeproperty.com

ดังนั้น การตีราคาที่ดินเป็นเรื่องใกล้ๆตัว ท่านก็สามารถประเมินราคาที่ดินติดทะเล ได้ไม่ยากเช่นกัน เพราะหากคุณอยากจะลงทุนซื้อที่ดินสักแปลงแล้วตีราคาจะมีประโยชน์อย่างมาก ทั้งช่วยให้เราประมาณราคาว่าเหมาะที่จะลงทุนหรือไม่ แต่ถ้าคุณเป็นคนขายแล้ว การหาราคาที่ใกล้เคียงราคาตลาด จะทำให้ท่านได้ประโยชน์
โดยทั่วไปการประมาณราคาสินทรัพย์นั้นมีอยู่ 3 กรรมวิธี ดังนี้
1.วิธีตรวจสอบจากต้นทุน คือการประมาณราคาสิ่งก่อสร้างด้วยราคาค่าก่อสร้างใหม่ ต้นทุนในการก่อสร้างต่อตารางเมตร จากนั้นหักด้วยค่าเสื่อม และนำมาร่วมกับมูลค่าของที่ดินแปลงนั้น
2.กรรมวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่าปัจจุบัน กรรมวิธีนี้จะคำนวณมูลค่าที่ดินปัจจุบัน โดยอิงกับศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต
3.วิธีเทียบราคาท้องตลาด โดยการนำเอาที่ดินที่มีลักษณะเหมือนกัน มาเปรียบเทียบราคาซื้อขายที่ทำการซื้อขายกันจริงๆ โดยคุณต้องเช็คราคาซื้อขาย หาข้อมูลการขายที่ดินติดทะเลในบริเวณนั้นๆ นั้นเอง ซึ่งเป็นกรรมวิธีที่ง่าย ไม่ซับซ้อนเหมาะกับท่านที่ต้องการรู้ราคาที่ดินขั้นต้น
แต่กระนั้นมูลค่าแต่ละแปลงจะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง ซึ่งคุณสามารถนำไปพิจารณาประกอบในการส่องมูลค่า ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้
1.ใบสำคัญทางราชการ พื้นที่ที่มีเอกสารสิทธิ์ ที่ถูกต้อง จะมีราคาแพงกว่าแปลงที่มีเป็น นส3 หรือเอกสารสิทธิ์อื่นๆ เพราะโฉนดแสดงถึงความถูกต้องแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และท่านสามารถพิจารณาดูได้ว่าในส่วนหลังใบโฉนดมีมีความเป็นมาอย่างไร ใครมีชื่อร่วมใช้สิทธ์หรือไม่ ติดภาระจำยอมหรือไม่ ซึ่งคุณสามารถนำเอาโฉนดไปตรวจสอบได้ที่กรมที่ดินประจำพื้นที่ สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรตรวจกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อจะได้รู้ว่าว่าไม่ได้เป็นพื้นที่สงวนต่างๆ
2.น้ำไฟ ความสะดวก ถนนเข้าถึงมากน้อยแค่ไหน แปลงที่ดีต้องมี 3 อย่าง คือ หนึ่งถนนเข้าถึงหรือไม่ สองน้ำไฟเข้าถึงหรือไม่ สามแปลงถมแล้วหรือไม่
3.รูปหน้าที่ดิน ที่ดินแปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า แปลงลักษณะอื่นๆ ทั้งนี้เหตุเพราะสามารถออกแบบอาคารได้สวยงามกว่า รวมถึงลัทธิในเรื่องฮวงจุ้ยของลักษณะที่ดิน ก็ยังผลต่อราคา เช่น แปลงที่เป็นรูปสามเหลี่ยมจะไม่เป็นที่ต้องการ เพราะมีมีความเชื่อว่าไม่ดี เป็นต้น

4.หน้ากว้างติดถนน หรือหน้าที่ดินติดทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเลที่มีหน้ากว้างติดถนนยิ่งมาก หรือมีพื้นที่หน้ากว้างติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีราคาแพงกว่าที่ดินอื่นๆ
นอกจากนี้อย่าลืมข้อกำหนดผังเมืองและระเบียบกฎหมายท้องถิ่น ในการสร้างอาคาร ต้องห่างจากจุดน้ำขึ้นสูงสุดเท่าไหร่ และจุดที่ต้องคำนึงคือควรรู้ถึงสภาพของชายหาดในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายหาดในหน้ามรสุมมีมากแค่ไหน เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นพื้นที่ที่เป็นที่ต้องการมากขึ้นทุกวัน หากท่านเป็นชอบการลงทุนด้านนี้ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นตัวเลือกชั้นยอด มีโอกาสเพิ่มมูลคาได้ในอนาคต ถ้าตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ถนนไฟ้ฟ้าเข้าถึงสามารถสร้างรายได้ได้ และถ้าได้มาในราคาที่ไม่แพง โอกาสสร้างมูลค่าทวีมีได้อย่างมากทีเดียว รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ

เครดิต : http://www.deeproperty.com/

Tags : ขายที่ดินติดทะเล,ที่ดินติดทะเล,ขายที่ติดทะเล