ไอเดียดีๆ มาสร้างรายได้ด้วยธุรกิจบ้านเช่ากัน

[newcondo]

ธุรกิจการทำบ้านเช่า เป็นธุรกิจหนึ่งที่เราสามารถมีรายได้เป็นเงินหมุนเวียนในแต่ละเดือน  คำว่าการทำบ้านเช่า ตรงนี้ จะมีความหมายกว้างๆ รวมถึงบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ซึ่งขึ้นอยู่กับกำลังของลูกค้า แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ทำธุรกิจตรงนี้ควรมีความเข้าใจในเรื่องดังต่อไปนี้ โดยเริ่มต้นจากการลงทุน ว่าจะใช้เงินสดที่มี หรือ การกู้จากธนาคารสถาบันการเงินว่ามีข้อได้เปรียบเสียเปรียบอย่างไร พร้อมตัวอย่างจริงให้เห็นถึงเม็ดเงินในการลงทุนและผลตอบแทน ดังต่อไปนี้


1. กรณีใช้เงินสดในการลงทุน

หากท่านมีเงินสดมาลงทุนทั้งหมด ท่านก็ต้องลงทุนในตัวบ้านเช่า คำว่าการปล่อยเช่าบ้านเดี่ยว อาจจะหมายถึง ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ซึ่งแน่นอน ราคาต้นทุนจะมีความแตกต่างกันไป ผมลองเสนอทาวน์เฮ้าส์ที่น่าจะจับกลุ่มลูกค้าขนาดใหญ่ในเวลานี้ เพราะ บ้านเดี่ยวอาจจะหาคนเช่าได้น้อยเนื่องจากราคาเช่าค่อนข้างสูง หรือถ้าจะหากลุ่มเป้าหมายที่เช่าบ้านเดี่ยวได้อาจจะเป็นกลุ่มผู้บริหารต่างชาติที่มาทำงานในไทย หรือ นักลงทุนข้ามชาติที่มาทำธุรกิจ หรือ มาอยู่ยาว ซึ่งมีกำลังในการเช่า ในขณะที่คนที่ทำงานในระดับชนชั้นกลาง ซึงเป็นกลุ่มเป้าหมายใหญ่ที่พอจะมีกำลังเช่าได้นั้น บางคนอาจจะยังไม่พร้อมที่จะซื้อบ้าน หรือบางกลุ่มมีความจำเป็นต้องเดินทางมาทำงานระหว่างสัปดาห์และกลับไปอยู่กับครอบครัว ที่มีบ้านของตนเอง อะไรต่าง ๆ เหล่านี้ เรามาดูกันในส่วนของนักลงทุนว่าจะต้องคิดคำนวณกันอย่างไร  ในสถานการณ์ความเป็นจริง  ตัวอย่างเช่น

ทาวน์เฮ้าส์ ที่คุณซื้อมาในราคาต้นทุนรวม เป็นเงินราว 700,000 บาท ซึ่งไม่คิดค่าโอน ค่าจิปาถะอื่นๆ อาทิ ติดเหล็กดัดหรือการต้องมาทาสี ให้ดูใหม่ดูดี ไม่ใช่โทรมไม่มีใครอยากเข้ามาอยู่ คราวนี้ หากท่านได้ทาวน์เฮ้าส์นี้ ในราคาข้างต้นที่สมมุติว่าต่ำกว่าราคาตลาดที่อาจจะสูงกว่า หนึ่งหรือสองแสนบาท ก็ถือว่าโชคดีไป  เรามาดูราคาที่ท่านจะปล่อยเช่าซึ่งจะวัดความสำเร็จของท่านว่าจะมีใครมาเช่าไหม ก็คงจะต้องเป็นราคาที่ไม่ต่างจากบริเวณใกล้เคียงมากจนเกินไป ผู้เช่าเขาคงไม่ทราบว่าบ้านข้างในจะมีอะไรที่ดีไปกว่าบ้านข้าง ๆ นอกจากจะได้มีการอธิบายเพิ่มเติม แต่สิ่งที่เขาจะเห็นและตัดสินใจเลยผ่านไปในทันทีคือราคาเช่า  ผมจะลองเสนอที่ราคา 5,000 บาท เทียบเคียงกับอพาร์ทเมนท์ ที่อยู่ที่ 3,000 บาท โดยประมาณในขณะนี้

เมื่อนำค่าเช่า คือ 5,000 บาท มาคิดที่ 10 เดือน เผื่อเหลือบางครั้งที่หาคนเช่าต่อไม่ได้ เรียกว่าคิดต่ำไว้ก่อน ก็จะเป็นตัวเลขเป็นค่าตอบแทนรายปีดังนี้

ผลตอบแทนรายปี   (5,000 X10/700,000)X100 = 7.14 %

ตัวแปรสำคัญคือค่าเช่าซึ่งถ้าหาก  คิดราคาต่ำลงมา เช่น   ปรับลดราคาค่าเช่าลงมาเป็น 3,800 บาท ตัวเลขก็จะเป็นดังนี้ ผลตอบแทนรายปี   (3,800x10/700,000)x100 = 5.42%

ในความเป็นจริง ราคาค่าเช่าสามารถขึ้นได้เมื่อเวลาผ่านไป ตามภาวะเศรษฐกิจ ในอัตราที่รับกันได้ทั้งสองฝ่าย ถ้าคิดตามอัตราเงินเฟื้อ หรือคิดแบบธรรมดาทั่วไปก็น่าจะขึ้นได้ถึง 5-8% ต่อปี และต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ หลายปี แต่สำหรับนักลงทุนระยะสั้นพอเห็นเลข 5-7% ต่อปี ก็อาจจะไม่สนใจด้วยซ้ำ เมื่อเทียบกับการลงทุนกับธุรกิจอื่น ๆ แต่ก็ต้องยอมรับกับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นเช่นกัน แต่ถ้ามองโดยรวมในการลงทุนในธุรกิจบ้านเช่าเปรียบเสมือนเสือนอนกิน ความเสี่ยงน้อย ดังนั้นจึงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจเลยทีเดียว โดยเฉลี่ยแล้วผลตอบแทนระยะยาวก็อาจจะมากถึง 10-13% ต่อปี ก็เป็นได้

เมื่อไหร่จะคุ้มทุน

หากเราคิดแบบคร่าว ๆ เวลาคืนทุนคือ 11 ปีกว่า อันนี้ขึ้นกับค่าเช่า หากค่าเช่าแพงขึ้นไปและยังมีคนรับได้ก็จะย่นระยะเวลาคืนทุนเข้ามา
หากคิดแบบเผื่อไว้ที่ 12 ปี เมื่อเปรียบเทียบกับการที่ท่านต้องผ่อนกับธนาคารก็ยังคงจะเป็นระยะเวลาที่สั้นกว่าและท่านยังได้เก็บเกี่ยวค่าเช่าหลังจากนั้น แต่ ในทางธุรกิจเราถือว่าท่านมีเงินเข้ามาในระบบทุกๆเดือนต่อบ้านหนึ่งหลัง และได้ผลตอบแทนมากกว่าการฝากเงินในธนาคาร และเผื่อโชคดีมีความเจริญเกิดขึ้นในย่านที่ท่านลงทุน ท่านก็สามารถขายกลับไปได้ในราคาที่กำไรมากขึ้นเช่นกัน เวลาอาจจะผ่านไปอย่างรวดเร็วจนเราไม่ได้คาดคิด บ้านและที่ดินก็เช่นกันราคาก็มีแต่จะขึ้นและก็ขึ้นอยู่ตลอดไป ผมเสนอตัวเลขกลม ๆ คิดแค่ 10 เดือนต่อปี เผื่อการปรับปรุง การเสื่อม การทาสีใหม่ รวมถึงอาจจะต้องเป็นค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างนายหน้าหรือคนที่เราฝากดูแลไว้อีกด้วย

สรุป ตัวเลขผลตอบแทนในการลงทุนจากการใช้เงินสดทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 10 – 13%

2. กรณีกู้เงินจากธนาคารมาลงทุน

โดยทั่วไปคงเป็นการดีที่สุดแม้แต่มหาเศรษฐีก็ยังไม่ใช้เงินเย็นมาลงทุน แต่ ใช้เงินคนอื่นมาลงทุน ขอตั้งเป็นตุ๊กตาแต่อิงจากหลักความเป็นจริงที่ว่า เรากู้ธนาคารมาสร้างหรือซื้อทาวน์เฮ้าส์ที่ 85% ของทุน โดยทั่วไปหากผู้กู้ต้องการกู้เงินมาซื้อบ้าน ธนาคารก็จะตรวจสอบดูว่าผู้ซื้อเป็นใคร มีรายได้และภารหนี้สินอยู่เท่าไร สรุปก็คือว่าจะส่งค่าผ่อนบ้านไหวไหม ในระยะเวลาเท่าไร ดังนั้นคนที่อายุมากแล้วไม่มีเงินก้อน หรือเงินดาวน์มากมาย ก็คงต้องหาผู้กู้ร่วม ผู้ค้ำประกัน เพื่อให้ธนาคารมั่นใจว่าการปล่อยกู้นี้จะไม่เป็นหนี้สูญ ในทางตรงกันข้ามถ้าบริษัท หรือ นาย ก. ซึ่งทำธุรกิจบ้านเช่า / อพาร์ทเมนท์ หรือไม่เคยทำมาก่อนแต่มายื่นความจำนงว่าจะกู้ไปเพื่อนำบ้านไปปล่อยเช่า ธนาคารก็จะเห็นความเป็นไปได้ที่มากกว่าเมื่อเทียบกับ คนธรรมดาที่ต้องการกู้และใช้แค่เงินเดือนหรือรายได้มาส่งในแต่ละเดือน ดังนั้นธนาคารก็จะปล่อยกู้ในอัตราสูงสุดเท่าที่ทำได้ เพื่อเกื้อกูลผลประโยชน์ซึ่งกันและกัน และหากประสบความสำเร็จก็จะได้รักษาลูกค้าคนนี้ต่อไปในอนาคต

มาดูกันที่ตัวเลขอีกที หาก คิดว่า ต้นทุนที่ 650,000 บาท และ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ 50,000 บาท
 
- กู้ธนาคารมูลค่า 650,000 บาท
- ธนาคารฯปล่อยให้กู้ 85% ของมูลค่าบ้าน (หรือประมาณ 552,500 บาท)
- ใช้เงินทุน 150,000 บาท (ค่าส่วนต่าง 100,000 ค่าใช้จ่ายอื่น 50,000)
- อัตราดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี
- ระยะเวลาในการกู้ 30 ปี
- ค่าเช่าที่ได้รับ 50,000 บาทต่อปี หรือ 5,000 บาทต่อเดือน แต่พิจารณาค่าเช่าที่ 10 เดือน หักเผื่อไม่มีผู้เช่าและค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาเบื้องต้น
- ผ่อนชำระค่างวด 41,906 บาทต่อปี หรือ 3,492 บาทต่อเดือน จากตารางคำนวณด้านล่างนี้

ตารางคำนวณค่างวดแบบลดต้นลดดอก นำมาแสดงเฉพาะปีแรก

ตารางคำนวณค่างวดแต่ละเดือน แบบลดต้นลดดอก
วงเงินกู้           552,500.00      
อัตราดอกเบี้ยต่อปี   6.50%   ต่อปี   
ระยะเวลา/เดือน   360           ยอดการชำระ/เดือน   3492.18

เดือน   ยอดส่ง   เงินต้น   ดอกเบี้ย   ยอดเงินต้นคงเหลือ
1   3492.18   499.47   2992.71   552,000.53
2   3492.18   502.17   2990.00   551,498.36
3   3492.18   504.89   2987.28   550,993.47
4   3492.18   507.63   2984.55   550,485.84
5   3492.18   510.38   2981.80   549,975.46
6   3492.18   513.38   2970.03   549,462.08
7   3492.18   513.14   2976.25   548,948.94
8   3492.18   515.92   2973.46   548,433.02
9   3492.18   518.72   2970.65   547,914.30
10   3492.18   521.53   2967.83   547,392.77
11   3492.18   524.35   2964.98   546,868.42
12   3492.18   527.19   2962.13   546,341.23

มองดูทันทีก็ได้กำไร แต่นั่นก็ขึ้นกับราคาค่าเช่าหากได้น้อยกว่า 5,000 บาท ก็ยังจะได้กำไรในอนาคต เพราะ ทำเล และราคาที่ดินก็ยังจะสูงขึ้นไป ดังนั้นผลตอบแทนก็จะมากกว่าเป็นเงาตามตัว  เพราะ ราคาที่ดิน ก็ควรจะขึ้นปีละประมาณ 5-8 % หรือเทียบเป็นเงินราว 35,000 บาท ถึง 56,000 บาท
ดังนั้นหากดีดตัวเลข ณ จุดนี้ที่ราคาที่ดินที่อาจจะขึ้น 5-8 เปอร์เซนต์ นั่นคือ 700,000 X0.05 = 35,000 บาท ถึง 700,000 X 0.08 = 56,000 บาทตรงนี้เป็นการคาดคะแนเบื้องต้นของกำไรในอนาคตเมื่อเราต้องการขายทรัพย์สิน

ดังนั้นต่อการลงทุนครั้งเดียวเพียง 150,000 เราจะได้ค่าเช่าซึ่งหักค่าผ่อนแล้วเหลือปีละ 8,094             
(50,000ค่าเช่า -41,906ค่าผ่อน)  เป็นรายได้เสริมทุกๆปี เปรียบเสมือนมีคนจ่ายค่าผ่อนแถมมีรายได้ทุกๆเดือน
และในอีกส่วนของกำไรในอนาคตเมื่อเราขายทรัพย์สิน ถ้าราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5%/ปี นั้นหมายถึงเงินลงทุนเพียง 150,000 ครั้งเดียว คุณจะได้รับค่าเช่า 8,094 + 35,000ค่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นกำไรในอนาคตอีกประมาณ 43,094 /ปี และที่สำคัญราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทุกๆ ปี
ซึ่งเมื่อพิจารณาแล้วการลงทุนเพียงน้อยนิดและกู้เงินบางส่วนจากสถาบันการเงินเพื่อทำการปล่อยเช่าอสังหา ถือว่าเป็นธุรกิจที่น่าสนใจและที่สำคัญความเสี่ยงน้อย  แต่อย่างไร ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร ที่ดิน และบ้าน ก็ไม่มีวันจมลงอย่างแน่นอน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็มีปัจจัยอื่นๆ ที่สำคัญคือทำเล และการได้ลูกค้ามาในราคาเช่าที่เราตั้งไว้

การสร้างรายได้จากบ้านให้เช่า วิธีการลงทุนซื้อก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะทำให้เราได้กำไรมากขึ้นหรือลดลง หากเลือกลงทุนด้วยการซื้อเงินสดทั้งหมด จะทำให้ต้นทุนสูง แต่จะได้กำไรจากค่าเช่าเต็มๆ ไม่ต้องหักรายได้ไปกับค่าผ่อนบ้าน ซึ่งในระยะยาวจะได้กำไรมากกว่า หรือ ถ้าเลือกการกู้แบ้งค์บางส่วนมาลงทุน แบบนี้จะช่วยลดต้นทุนครั้งแรก ทำให้สามารถนำเงินทุนไปต่อยอดธุรกิจอื่นได้ แต่ก็แลกกับการเสียรายได้ให้กับดอกเบี้ยบ้าน อย่างไรก็ตามการลงทุนกับบ้านเช่า ทั้งสองวิธีก็ถือเป็นการลงทุนที่มีความเสียงต่ำ มีรายได้เข้ามาทุกๆเดือน และสุดท้ายเราก็ยังมีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอีกด้วย