10 ข้อผิดพลาดที่ควรเลี่ยง เมื่อคิดจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า

[อรรถพล แจ่มบุรี]

การลงทุนกับความเสี่ยงเป็นของคู่กัน เมื่อคิดที่จะลงทุนแล้ว ต้องยอมรับความเสี่ยงที่มีโอกาสจะเกิดขึ้นได้ และไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่เก่งขนาดไหนก็ยังมีโอกาสพลาดได้ทุกเมื่อ โดยเฉพาะเป็นอย่างยิ่งกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เงินลงทุนสูงกว่าการลงทุนอื่นๆ จึงต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ เพื่อที่อย่างน้อยหากเกิดความผิดพลาดแล้ว ก็ควรจะเกิดให้น้อยที่สุด นำเอาข้อผิดพลาดในอดีตมาเป็นประสบการณ์สอนให้เราเป็นนักลงทุนที่เก่งขึ้นไปอีกขั้นหนึ่ง

TerraBKK Research จึงรวบรวม 10 ข้อผิดพลาดที่ไม่ควรเกิดกับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เป็นข้อเตือนใจก่อนเริ่มลงทุน ดังนี้

1. ขาดการวางแผนที่ดี นักลงทุนหลายคนขาดการวางแผนอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะการเขียนกระแสเงินสดเพื่อศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นว่า หากเริ่มลงทุนแล้ว เงินสดรับที่เข้ามาจะเพียงพอต่อเงินสดจ่ายหรือไม่ กระแสเงินสดเป็นบวกหรือเป็นลบ ในกรณีซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า ต้องคำนึงว่าค่าเช่าที่ได้มาจะสามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายรายเดือนได้หรือไม่?



ข้อควรรู้ : กระแสเงินสดบวก (+) คือ กรณีที่ "รายรับ มากกว่า รายจ่าย" ส่วนที่เหลือคือกำไร กระแสเงินสดลบ (-) คือ กรณีที่ "รายจ่าย มากกว่า รายรับ" ทำให้ต้องกู้เงินเพิ่มหรือนำเงินส่วนตัวมาจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกินมา

Financial Ratio 3 : NPV , IRR ตรวจสอบก่อนลงทุนอสังหาฯว่า "กำไร" จริงไหม ? เพราะการลงทุนเป็นเรื่องใหญ่ที่ควรคิดแล้วคิดอีก และต้องไตร่ตรองอย่างรอบครอบก่อนการตัดสินใจ อัตราส่วนทางการเงินจึงเป็นเครื่องมือสำคัญที่นำมาวิเคราะห์และใช้เป็นเกณฑ์ตัดสินใจในการลงทุน TerraBKK ขอแนะนำความรู้พื้นฐาน NPV และ IRR หนึ่งในอัตราส่วนยอดนิยม ที่มักนำมาใช้วิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ได้อย่างเข้าใจ และสามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้จริง

2. ประมาณการณ์ผิด แม้จะมีการวางแผนหรือคิดออกมาเป็นกระแสเงินสดแล้ว แต่หากตัวเลขที่ใส่ลงไปไม่ได้อยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง อาจทำให้ผิดพลาดจากที่คาดการณ์ไว้ เช่น ประเมินค่าเช่าสูงเกินไปหรือไม่ได้คิดเผื่อในช่วงที่ไม่มีคนเช่า เมื่ออยู่ในสถานการณ์จริงทำให้ผลตอบแทนที่ได้ไม่เกิดขึ้นจริงตามที่ประมาณการณ์ไว้ หรือที่แย่ที่สุดคือกระแสเงินสดติดลบนั่นเอง

3. งบประมาณบานปลาย สิ่งที่ผิดพลาดอย่างหนึ่งที่ไม่ควรเกิดขึ้นคือ คุมงบประมาณไม่อยู่ เช่น หากคุณประเมินเอาไว้ว่าจะต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์เพื่อมาตกแต่งทั้งหมด 30,000 บาท แต่เมื่อถึงเวลา คุณกลับใช้เงินไปทั้งหมด 80,000 บาท หรือแม้แต่ค่าซ่อมแซมที่บานปลายขึ้นเรื่อยๆ ส่วนต่างเหล่านี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะไปกระทบผลตอบแทนการลงทุน นอกเสียจากว่า จะเป็นการลงทุนที่เพิ่มขึ้น เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น

4. ระยะเวลาซ่อมแซมที่ยืดเยื้อยาวนาน กิจการบ้านเช่ากับการซ่อมแซมถือว่าเป็นของคู่กัน แน่นอนว่าเมื่อมีการเปลี่ยนมือผู้เช่าหลายราย จะต้องมีการซ่อมแซมใหม่เกือบทุกครั้งที่มีผู้เช่าย้ายออกไป แต่อย่าลืมว่า ทุกครั้งที่มีการซ่อมแซม ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลา 7 วัน 15 วัน หรือ 30 วัน นั่นคือระยะเวลาที่คุณกำลังเสียโอกาสจากการปล่อยเช่าอยู่ ดังนั้น อย่าลืมที่จะประเมินช่วงระยะเวลาที่จะไม่มีคนเช่าเอาไว้ด้วยเสมอ

10 สิ่งที่ควรทำเมื่อต้อง "รีโนเวทบ้าน" การเลือกซื้อบ้านนอกจากจะให้ความสำคัญกับ "ทำเล" แล้ว การตั้งงบประมาณนับเป็นส่วนสำคัญ ที่จะช่วยให้เราเลือกบ้านที่เหมาะสมกับกำลังซื้อได้ แต่การจะซื้อบ้านให้ได้ทำเลที่ถูกใจ และได้ราคาที่ต้องการ บ้านมือสองเป็นตัวเลือกหนึ่งที่ตอบโจทย์เหล่านี้ ด้วยทำเลดั้งเดิมที่ดีกว่า และราคาที่ถูกกว่าโครงการใหม่ แต่ทั้งนี้ก็ต้องแลกมากับสภาพที่เก่ากว่าและอุปกรณ์เสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน

5. ต้นทุนแทรกแซง ต้นทุนหลักๆที่ทุกคนใช้ในการพิจารณาอาจมีเพียงไม่กี่อย่าง เช่น เงินที่ซื้อบ้าน, ค่าซ่อมแซม, ค่าเฟอร์นิเจอร์ และดอกเบี้ยธนาคาร แต่อย่าลืมว่า ทุกๆขั้นตอนของการซื้อบ้าน มักมีค่าใช้จ่ายเล็กๆน้อยๆเพิ่มเติมขึ้นมาอีกมากมาย เช่น ค่าธรรมเนียม, ค่าบริการต่างๆ, ค่านายหน้า, ค่าฝากขาย-ฝากเช่าดังนั้นอย่าลืมที่จะคิดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ลงไปทุกครั้ง

6. คาดหวังว่าจะเหมือนการลงทุนในหุ้น แม้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะให้ผลตอบแทนสูงที่สุดในบรรดาการลงทุนทั้งหมด เพราะได้กำไรทั้งจากค่าเช่า และกำไรจากการปรับราคาขึ้นของสินทรัพย์เมื่อขาย แต่ก็ไม่ใช่การลงทุนที่ซื้อง่ายขายคล่อง ผลตอบแทนสูงเหมือนหุ้น เพราะอย่าลืมว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบสิ้นเพียงจ่ายเงินซื้อบ้านแล้วรอคนมาเช่า คุณยังต้องจัดการกับเรื่องอื่นๆทั้ง ซ่อมแซมบ้าน, ดูแลบ้านเมื่อไม่มีผู้เช่า, ปัญหาต่างๆของผู้เช่า ซึ่งการลงทุนในหุ้น คุณจะไม่มีความเสี่ยงในเรื่องพวกนี้เลย

7. ลงมือทำทุกอย่างด้วยตัวเอง นี่จะเป็นสิ่งที่นักลงทุนมือใหม่คิดว่า การลงมือทำทุกอย่างด้วยตัวเองเป็นเรื่องง่ายและมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการจ้างคนอื่นเข้ามาช่วย แต่จะเป็นเรื่องที่ดีกว่าหากคุณยอมเสียเงินบางส่วนเพื่อจ้างมืออาชีพเข้ามาช่วยแนะนำในบางเรื่อง เช่น 1.) เรื่องกฎหมาย, 2.) การจัดการผู้เช่า 3.) ช่วยจัดการในเรื่องที่คุณไม่ถนัด เช่น ซ่อมท่อประปา, เดินสายไฟ แม้จะเสียเงินมากขึ้นก็จริง แต่ทั้งหมดก็เพื่อความมีประสิทธิภาพมากขึ้นและส่งผลดีในระยะยาว

8. หวังผลในระยะสั้น เป็นเรื่องปกติสำหรับนักลงทุนที่อยากเห็นกำไรงอกเงยในเร็ววัน แต่ไม่ใช่กับอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องใจเย็น เพราะเป็นการลงทุนในระยะยาว ไม่มีที่ดินแปลงไหนหรือบ้านหลังไหนราคาขึ้นภายในเดือนสองเดือน อย่างน้อยๆก็ต้องรอไป 3 ปี ถึงจะเห็นได้ชัดว่าราคาของทรัพย์ขยับขึ้นไปบ้างแล้ว บางคนถึงกับถอดใจไปก่อนเนื่องจากอดใจรอไม่ไหว ยอมขายเท่าทุนหรือขาดทุน ทำให้เสียโอกาสไปอย่างน่าเสียดาย

9. คิดว่าการลงทุนในอสังหาฯ "ความเสี่ยงต่ำ" ความเสี่ยงย่อมเกิดขึ้นกับการลงทุนทุกชนิด โดยเฉพาะกับการลงทุนในอสังหาฯ ที่ความเสี่ยงจะ "สูงเป็นพิเศษ" เมื่อเลือกผิด เช่น ความเสี่ยงจากการหาผู้เช่าไม่ได้, ความเสี่ยงจากตัวโครงการ, ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่กระทบกับราคา

10. อารมณ์เหนือเหตุผล ถ้าคุณจะซื้อบ้านเพื่อการลงทุนแล้ว พึงระลึกเสมอว่า มันคือการทำธุรกิจ ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่เอง หยุดการใช้ความรู้สึกในการตัดสินใจ เพราะคุณไม่ได้ต้องการบ้านที่สวยงาม แต่คุณกำลังมองหาบ้านที่ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก


อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com - https://www.terrabkk.com/news/58410