Leasehold เทรนด์อยู่อาศัย แห่งอนาคต ที่ไม่ควรมองข้าม หากวิเคราะห์ให้เป็น!

[อรรถพล แจ่มบุรี]

ในยุคที่อสังหาริมทรัพย์บ้านเรากำลังเฟื่องฟู ปฏิเสธไม่ได้ว่า "ราคาที่อยู่อาศัย" "ใจกลางเมือง" มีแต่จะสูงขึ้น ไปพร้อมกับการขยายตัวของเมือง การมองหาคอนโดมิเนียมคุณภาพดี ทำเลสวย ให้อยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้ อาจไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป รูปแบบการอยู่อาศัยแบบ Leasehold (ลีสโฮลด์) หรือที่เรียกว่า สิทธิการเช่าระยะยาว จึงกลายเป็นทางเลือกหนึ่งของทั้งผู้ประกอบการและว่าที่ลูกบ้าน

แต่เมื่อเอ่ยถึง Leasehold อาจเป็นเรื่องใหม่สำหรับคนไทย และส่วนใหญ่มัก Say No ตั้งแต่ยังไม่เริ่มเอ่ยปาก เพราะปักใจแค่ว่า Leasehold เป็นการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเราไม่ได้เป็นเจ้าของ เพียงแต่จ่ายเงินเพื่ออยู่ระยะหนึ่ง ซึ่งพฤติกรรมผู้บริโภคคนไทยเคยชินกับโครงการแบบเป็นเจ้าของเด็ดขาด (หรือที่เรียกว่า Freehold : ฟรีโฮลด์) เพื่อหวังเป็นมรดกให้ลูกหลาน

จุดนี้บอกได้เลยว่าคิดผิดถนัด เพราะคุณสมบัติของ Leasehold อาจเหมาะกับผู้บริโภคบางกลุ่มที่มีความต้องการเจาะจง หากคุณหรือผู้บริโภครู้จักที่จะศึกษาความต้องการของตัวเองให้แน่นอน และเรียนรู้รายละเอียดของ Leasehold เทรนด์อยู่อาศัย ให้ถ่องแท้ คุณอาจได้ที่อยู่ที่เหมาะกับคุณในราคาที่ถูกใจกว่าก็ได้

อยู่อย่าง Leasehold ไม่ใช่เรื่องใหม่

Leasehold เป็นรูปแบบการอยู่อาศัยที่มีมานานกว่า 100 ปีแล้วในต่างประเทศ โดยเฉพาะมหานครใหญ่ๆ อย่าง นิวยอร์ก, ลอนดอน สาเหตุที่เกิด Leasehold มาจากข้อจำกัดหลายประการ เช่น ที่ดินใจกลางเมืองส่วนใหญ่อยู่ในความครอบครองของรัฐทำให้ไม่สามารถขายขาดได้จึงต้องนำมาปล่อยเช่า หรือเพราะดีมานด์ความต้องการที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองของผู้บริโภคมีมากเกินไป ไม่สัมพันธ์กันจำนวนพื้นที่ที่มีอยู่ เป็นต้น

ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold จึงเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยใจกลางเมืองที่เป็นไปตามกลไลการพัฒนาเมืองใหญ่และมหานคร ซึ่งเชื่อได้ว่าในอนาคตอสังหาฯ เมืองไทยก็มีแนวโน้มไปในทิศทางนี้เช่นกัน ฉะนั้นผู้บริโภคจึงไม่ควรมองข้ามในการพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้

ข้อควรคำนึง ระหว่าง Leasehold VS Freehold

ที่ผ่านมานักเศรษฐศาสตร์และกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์หลายท่าน เคยวิเคราะห์ข้อควรระวังในการพิจารณาอสังหาฯ เมื่อเปรียบเทียบส่วนได้ส่วนเสียระหว่าง Leasehold VS Freehold ไว้หลากหลายมุม โดย TerraBKK นำมาสรุปไว้ดังนี้



เมื่อตัดสินใจมอง Leasehold สิ่งสำคัญคือ ต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อนว่าต้องการอยู่ทำเลนั้นหรือเปล่า และตั้งใจอยู่นานแค่ไหน : ถ้าต้องการ "อยู่กลางเมืองและอยู่เอง" คำว่า "Freehold" จะลดลงเรื่อยๆ เพราะจะหายากขึ้นทุกวัน พื้นที่ Leasehold จะเข้ามาเป็นตัวเลือก คำถามที่ตามมาคือต้องการอยู่นานแค่ไหน ถ้าต้องการอยู่แค่ 30-40 ปี Leasehold ก็อาจเป็นคำตอบ

มีส่วนต่างทางด้านราคาจริงหรือไม่ : Leasehold เป็นการให้สิทธิเช่าระยะยาว ราคาจึงไม่ได้รวมค่าที่ดินเหมือนกับ Freehold ผู้บริโภคจึงสามารถซื้อ Leasehold ในราคาถูกกว่าซื้อ Freehold 30-40% บนทำเลใกล้เคียงกัน แน่นอนว่าเงินส่วนต่างนั้น เราสามารถนำไปลงทุนต่อในรูปแบบอื่นได้อีก

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่เหมาะสม : เนื่องจาก Leasehold เป็นสิทธิการเช่า ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ย Leasehold แตกต่างจากอสังหาฯ ทั่วไป ดังนั้นจึงควรเปรียบเทียบข้อมูลในหลายๆ แหล่ง

ระยะเวลาให้สิทธิการเช่าที่แตกต่างกัน หรือ Term (ระยะเวลา) : ในหลายประเทศที่ Leasehold มีความแพร่หลาย จะมีการกำหนดระยะเวลาให้สิทธิการเช่าที่แตกต่างกัน ส่วนใหญ่การให้สิทธิเช่าของคอนโดฯ Leasehold จะอยู่ที่ 30-40 ปี แต่ถ้ามีโครงการใดสามารถต่อสัญญาได้อีก การคำนวณความคุ้มค่าจะต่างไปทันที เพราะการสิ้นสุด (Termination) จะไม่ได้เป็น 0 ฉะนั้นเมื่อมองไปข้างหน้ามูลค่าจะเยอะขึ้น ในต้นทุนที่จ่ายน้อยกว่าปกติ

การย้ายออก (Exit) : เป็นปัจจัยที่คนส่วนใหญ่มักละเลย อย่าลืมว่าอาคารหรือคอนโดฯ ทุกชนิดมีการเสื่อมไปตามกาลเวลา เมื่อถึงวันนั้นหากคนในตึกหรือลูกบ้าน ไม่ยอมขายพร้อมกันมูลค่าของที่ดินจะไม่เกิด แต่ Leasehold สามารถจะลดปัญหานี้ได้ เพราะเจ้าของสินทรัพย์ (หรือก็คือเจ้าของตึก) ย่อมต้องดูแลสมบัติของตน เมื่อถึงจุดสิ้นสุดสัญญาย่อมต้องอยากให้มีการต่อสัญญาเช่าหรือซ่อมแซมอาคาร เพื่อหาประโยชน์จากสินทรัพย์ของตัวเองติ่ที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ด้วยตัวเองโดยไม่มีข้อจำกัด : เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยเด็ดขาด ยกเว้นกรณีพิเศษ อสังหาริมทรัพย์ Leasehold จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติ

ควรพิจารณาโครงการ Leasehold ที่ดีมีคุณภาพจากผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ : เนื่องจากการซื้อสิทธิการเช่าคอนโดระยะยาวส่วนใหญ่ในเมืองไทยผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินเอง ฉะนั้นถ้าเลือกคอนโดแบบนี้และคิดจะขายสิทธิในอนาคต ราคาจะตกลงเรื่อยๆ ทําให้การซื้อสิทธิการเช่าคอนโดลักษณะนี้ไม่เป็นที่นิยมนัก แต่ปัญหานี้สามารถแก้ไขได้ด้วยการเลือกโครงการที่ดีจากผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือ ออกแบบก่อสร้างดี อาคารใช้วัสดุที่แข็งแรง ที่สําคัญมีสัญญาเช่าและการรับประกันสิทธิการต่ออายุที่ชัดเจน จะทําให้สามารถขายสิทธิเช่าในราคาที่ดีได้
ท้ายสุดอย่าเห็นแก่ "ส่วนต่าง" ระหว่าง Leasehold กับ Freehold เพียงอย่างเดียว : ประเด็นอาจฟังดูขัดจากข้อแรกๆ แต่เพราะบางครั้งผลตอบแทนอาจไม่ได้เป็นอย่างที่คาด ดังนั้นเราควรยึดแนวทางที่ว่า เลือกคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์ทั้งราคา ความสามารถในการผ่อนชําระ และระยะเวลาการใช้งาน โดยเฉพาะถ้าคุณรู้ความต้องการของตัวเองว่าไม่ต้องการเป็นเจ้าของเบ็ดเสร็จตลอดไป แต่แค่ต้องการใช้ประโยชน์ในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งของชีวิต Leasehold จะสามารถตอบโจทย์ได้ดีกว่าในราคาทีประหยัดกว่า เช่น บางรายเลือกคอนโดไว้ให้ลูกอยู่ระหว่างศึกษาอยู่ในเมือง เป็นต้น
หากมองให้ละเอียดแล้ว Leasehold ก็ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่รู้ใจตัวเองอยู่พอสมควร ฉะนั้นก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดฯ ใจกลางเมือง ลองพิจารณาตัวเลือกให้ครบทุกด้าน เผื่อว่าถ้ามารู้ทีหลังจะได้ไม่รู้สึกว่าพลาดอะไรไป

อ้างอิงข้อมูล จาก : คมชัดลึก / ประชาชาติธุรกิจ / Forbes Thailand บทความโดย TerraBKK คลังความรู้