กลุ่ม "เซ็นทรัล" เปิดดีลใหญ่ปี 64 แลนด์มาร์คค้าปลีกสะเทือน

[Naprapats]

ความเคลื่อนไหวยักษ์ใหญ่ค้าปลีก " กลุ่มเซ็นทรัล " ในช่วงโควิดไม่ได้หยุดนิ่งแต่กลับเดินหน้าหาโอกาสลงทุนครั้งใหญ่ถึง 2 ดีล ในช่วงระยะเวลาใกล้เคียงกัน  จนทำให้ต้องหันกลับมามองอีกครั้งว่าธุรกิจดังกล่าวพร้อมที่จะกลับมาแข่งขันดุเดือดเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว

ดีลแรกที่กลุ่มเซ็นทรัลสร้างความแปลกใจด้วยการเสนอซื้อหุ้น  บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF   ผ่านผู้ถือหุ้นรายใหญ่               บริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) หรือ MAJOR 29.58 %  หลังจากนั้นมีการเสนอซื้อหุ้นทั้งหมดจนได้หุ้นไว้ในมือ 56.26 % ที่ราคาหุ้นละ 12 บาท รวมเม็ดเงิน 13,000 กว่าล้านบาท ถือว่าเป็นการต่อจิ๊กซอโซนตะวันออกด้วยการยึดแลนด์มาร์ทในพื้นที่ ด้วยจุดที่น่าสนใจของ SF มีโครงการ 18 โครงการในมือ มีพื้นที่เช่า 430,628  ตารางเมตร   มีศูนย์การค้าที่หลากหลายเซกเมนต์ และมีชื่อด้านทราฟฟิคในการใช้บริการของลูกค้าที่หนาแน่นด้วยอัตราการเช่าพื้นที่  94 % ของพื้นที่เช่าทั้งหมด

โดยมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่   เมกาบางนา ที่เป็นแหล่งช้อปปิ้งใหญ่พร้อมแม่เหล็กสำคัญเอาใจ  คนรักบ้านและชอบตกแต่ง สัญชาติสวีเดน  "อีเกีย"  เข้ามาเป็นหนึ่งในผู้ร่วมลงทุน และกลายเป็นศูนย์การค้าที่มีพื้นที่เช่ามากที่สุดของพอร์ตถึง 47 %

ดังนั้นรายได้ส่วนใหญ่ของ SF  มาจาก 2 ส่วนคือ  รายได้ค่าเช่าและบริการ สัดส่วน  41 % และอีก 57% มาจากส่วนแบ่งกำไรจากการร่วมค้า    ซึ่ง "เมกา บางนา" ถือว่าเป็นจุดแข็งให้ SF มีพื้นที่เช่า 180,000 ตารางเมตร  ก่อนจะมีการขยายพื้นที่ตามมาเป็น 201,491 ตารางเมตร และในสิ้นปี 2563 ซึ่งวิกฤติโควิดรุนแรงมากที่สุด แต่กลับมีด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ในศูนย์ดังกล่าวคือ 100 %


การเพิ่มการลงทุนในครั้งนี้ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟิลลิป (ประเทศไทย) มองถึงส่วนแบ่งกําไรจาก เมกกะ บางนา เพราะถือเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Super Regional Lottovip Mall) ที่เป็นที่นิยมและมีผู้เข้าใช้บริการเป็นจํานวนมากสะท้อนจาก Occ.Rate ที่ไม่ตํ่ากว่า 95% บวกองค์ประกอบด้านทําเลที่ตั้งเหมาะสําหรับผู้พักอาศัยละแวกนั้น  รวมถึงผู้ที่เดินทางมาจากต่างจังหวัดเส้นทางตะวันออก เข้าสู่กรุงเทพฯ

ขณะเดียวกันยังมีโครงการทำเลทองของ SF อยู่ระหว่างก่อสร้าง Community Mall แห่งใหม่ บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา และโครงการ Mixed-Use บริเวณถนนทองหล่อ ยังไม่นับที่ดินเปล่าในมือยังไม่ถูกพัฒนา

อย่างไรก็ตามจากผลกระทบโควิดทำให้ศูนย์การค้า ที่ได้รับผลกระทบจากคําสั่งภาครัฐ ให้ปิดบริการจำนวน  21 แห่งจาก 33 แห่งในประเทศไทยมี สัดส่วนรายได้คิดเป็น 2 ใน 3 ของรายได้จากพื้นที่ให้เช่าในภายในศูนย์การค้า พร้อมทั้งรวมผลดําเนินงาน SF ที่จะรับรู้เต็มปีเมื่อเทียบกับ ราคาหุ้นปัจจุบันพบว่ายัง Upside มากกว่า 15% จึงปรับเพิ่มคําแนะนําเป็น "ซื้อ" ที่ราคา 61.50


ถัดมาดีลเซอร์ไพร์ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN   คว้าสิทธิสิทธิการเช่าพื้นที่โครงการ Block A ในสยามสแควร์ ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงภาพยนตร์สกาล่าเดิม กับสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ด้วยอายุสัญญาเช่า 30 ปี  มูลค่า เกือบ 6,000 ล้านบาท

คาดการณ์ว่าจะมีการส่งมอบพื้นที่เดือน ม.ค. 2565 และหลังจากนั้นจะเตรียมการพัฒนาโครงการ เบื้องต้นวางรูปแบบโครงการศูนย์การค้าคอมมูนิตี้มอลล์ เนื่องจากเหมาะสมกับขนาดพื้นที่ที่ประมูลได้มากว่า 7 ไร่ และการที่บริษัทมี SF เข้ามาแล้ว ซึ่งมีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาและบริหารโครงการที่เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ทำให้บริษัทมีความพร้อมมากในการเดินหน้าพัฒนาโครงการดังกล่าว

แม้ขณะนี้จะยังไม่มีประกาศจาก CPN เกี่ยวกับแผนดังกล่าว แต่จะมีคำชี้แจงจากบริษัทเมื่อเสร็จสิ้นการศึกษา รายละเอียดโครงการ โดยคาดที่ดินจะถูกโอนภายในปี 2022 และเพิ่มพื้นที่ให้เช่าอีก 3.5 หมื่นตารางเมตร  สำหรับที่ดิน 7 ไร่ (พื้นที่สำหรับพัฒนา 5 ไร่) แม้การแข่งขันในบริเวณดังกล่าวจะค่อนข้างสูง แต่ยังขาด community mall ซึ่งเหมาะกับขนาดและพื้นที่ของแปลง ดังกล่าว รวมถึงยังมีความเชี่ยวชาญจาก SF ที่เพิ่งถูกซื้อมาก่อนหน้านี้ โดยพื้นที่ดังกล่าวจะเพิ่มพื้นที่เช่าโดยรวม 1.5% รอการประกาศอย่างเป็นทางการ แนะนำให้ "ซื้อ " โดยมีมูลค่าที่เหมาะสม 61.00 บาท