กิมหยง - ตะลุงเว็บบอร์ด

เพื่อนๆคิดว่า hatyai ทำไมเดี่ยวนี้ คนมาลงทุนทำคอนโดขายเยอะจัง มีเป็น 10 แล้วเห็นขายหมดตลอดแสดงว่า หาดใหย่เศรษกิจดีมากใช่ไหม ขายอะไรก็หมด คิดว่าหาดใหย่จะมีการชะลอตัวไหม หรือจะขายดีอย่างนี้ตลอด

ไม่มีอะไรยั่งยืนตลอดกาล เศรษฐกิจมีขึ้นมีลง
และที่แน่ๆ ปลาใหญ่กินปลาเล็ก
จะลงทุนต้องเข้าไวออกไว
ไวปานวอก  ประมาณนั้น

บาทจะ29แล้ว ธปท.สู้ค่าเงินบาทไป5แสนล้านไม่รู้เอาอยู่ไหม  บาทแค่ 28 ส่งออกโวย การเมือง การเมืองจะปลดผู้ว่า ธปท.ถ้าไม่ลดภาษีให้ผู้ส่งออก  ถ้ายังโจมตีค่าเงินเข้า แม่อีก กรณีนภาลัยหาดใหญ่ก็จะหวล คืน ไม่ไม่ปล่อย คนตกงาน ส่งออกรั้งไม่อยู่ บาททะลุ30 คราที่แล้ว 25 บาทสู้กันจนไปตกที่ 50 ครานี้ อาจน้อยหน่อย  แต่ก็ฉิบหายทั่วหน้า ประเภทซื้อไว้เก็งกำไร คอยดู  รถคันแรกเริ่มยึดแล้ว  ฟองสบู่  2 ธนาคารเริ่มพินาศ กู้อีก 2.2 ล้านๆ โชคดีประเทศไทยรอวันShip หาย..

คอนโดหาดใหญ่ ตอนนี้เหมือนกับ ล่อปลาเข้ามาติดเหยื่อ
ยังไม่ได้สร้างแต่เปิดให้จอง คนที่จองก็จะเป็นพวกเก็งกำไร คิดว่ามันจะบูมเหมือนคอนโดโครงการแรกๆ
พอสร้างเสร็จเดี๋ยวฟองสบู่คอนโดก็จะแตก ถ้าสร้างไม่เสร็จ คนจองก็ซวยกันไป แต่เป็นผลดีกับคนหาดใหญ่ ที่จะมีคอนโดราคาถูกอยู่กัน กำลังรอช้อนซื้อแล้วปล่อยให้เช่าอยู่เหมือนกัน

อ้างจาก: Premier เมื่อ 00:16 น.  19 ก.พ 56
คอนโดหาดใหญ่ ตอนนี้เหมือนกับ ล่อปลาเข้ามาติดเหยื่อ
ยังไม่ได้สร้างแต่เปิดให้จอง คนที่จองก็จะเป็นพวกเก็งกำไร คิดว่ามันจะบูมเหมือนคอนโดโครงการแรกๆ
พอสร้างเสร็จเดี๋ยวฟองสบู่คอนโดก็จะแตก ถ้าสร้างไม่เสร็จ คนจองก็ซวยกันไป แต่เป็นผลดีกับคนหาดใหญ่ ที่จะมีคอนโดราคาถูกอยู่กัน กำลังรอช้อนซื้อแล้วปล่อยให้เช่าอยู่เหมือนกัน

ล่อไม่ล่อเปล่า มีจ้างรายำารทีวีท้องถิ่นทำสกูป จัางหนังสือพิมพ์ทำบทความ ใครหลงกินเหยื่อบอกได้ว่าตายสถานเดียว

แล้วราคาบ้านล่ะจะถูกลงกว่านี้มั้ยหากว่าฟองสบู่แตก
ซื้อตอนนี้กับรอซื้อตอนฟองสบู่แตกแบบไหนดีกว่ากัน

แล้วฟองสบู่ใกล้แตกแล้วยัง

เมื่อมีการอุปสงค์เทียม.. ปั่นราคาสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ.ฉุดกระชากลากถูไม่อยู่..
วิธีหยุดความร้อนแรงก็คือ..แบงค์ชาติก็สั่งแบ็งค์พาณิชย์ขึ้นอัตราดอกเบี้ย..
หรืองดปล่อยสินเชื่อประเภทนั้น ๆ..สุดท้ายพากันเจ๊งทั้งผู้ซี้อ-ผู้ขาย..

สั่งเกตุง่าย ๆ.ที่ดินติดถนนสายสนามบิน-หาดใหญ่..เมื่อ 3-4 ปีที่แล้ว ไร่ล่ะ
2.0-3.0 ล้าน..ปัจจุบันขึ้นไป 5.0-6.0 ล้านบ้าน/ไร่..นี่ก็ส่งสัญญาณแล้ว
เหมือนกัน..

ราคากลางของสำนักงานที่ดินหาดใหญ่..ดูตาม link..

http://songkhla.homeland4sale.com/landprice.php

อ้างจาก: Premier เมื่อ 00:16 น.  19 ก.พ 56
คอนโดหาดใหญ่ ตอนนี้เหมือนกับ ล่อปลาเข้ามาติดเหยื่อ
ยังไม่ได้สร้างแต่เปิดให้จอง คนที่จองก็จะเป็นพวกเก็งกำไร คิดว่ามันจะบูมเหมือนคอนโดโครงการแรกๆ
พอสร้างเสร็จเดี๋ยวฟองสบู่คอนโดก็จะแตก ถ้าสร้างไม่เสร็จ คนจองก็ซวยกันไป แต่เป็นผลดีกับคนหาดใหญ่ ที่จะมีคอนโดราคาถูกอยู่กัน กำลังรอช้อนซื้อแล้วปล่อยให้เช่าอยู่เหมือนกัน

เรื่องการเปิดจองก่อนเริ่มสร้างจริงนั้นเป็นเรื่องปกติครับ ที่ไหนๆก็ทำกัน โครงการคอนโด Mahanakorn, The River, Keyne, Crest และคอนโดนส่วนใหญ่ในตลาดทั่วโลก ก็เปิดจองก่อนทั้งนั้น มันอยู่ที่ว่าคนที่จองนั้นจองไว้อยู่เอง, เป็นบ้านหลังที่สอง, ซื้อไว้ปล่อยเช่า, ซื้อไว้ขายต่อเก็งกำไร เพราะราคา/ตร.ม โดยปกติ 80% ของ property ในตลาดอย่างกรุงเทพก็ดีดตัวสูงขึ้นตามปัจจัยหลายอย่างเช่น 1. ค่าวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นทุกปี 2. ค่าแรง 3. มูลค่าประเมินที่ดิน 4. ความสะดวกสะบายตามแนว BTS, MRT และ 5. ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกเช่น รพ. ห้าง โรงเรียน ที่ทำงาน ฯลฯ ปัจจัยเหล่านั้นล้วนแต่สิ่งเสริมให้ราคาของคอนโด Appreciate หรือเพิ่มนั่นเอง

สำหรับต่างจังหวัดเราคงตัดปัจจัยเรื่องใกล้ Public Transportation ออกไป แต่ถึงกระนั้นราคาก็ไม่ได้หยุดเท่าเดิมหรือตกแน่นอน ส่วนใหญ่ล้วนแล้วสูงขึ้น ตามปัจจัยต้นทุน และ Demand

คอนโดหาดใหญ่ใครซื้อ? ส่วนใหญ่เป็นคนที่มีธุรกิจ มีหลักฐานอยู่หาดใหญ่ มีอาชีพประจำอยู่ในจังหวัดสงขลา เป็นครอบครัวยุคใหม่ Generation Y อายุ 25+ สังคมยุคใหม่ ณ ปัจจุบันมีลูกอย่างมาก 1-2 คน คิดซะว่าคนกลุ่มนี้คิดเป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดในหาดใหญ่ซะ 45%

ถัดมาคงเป็น 30% จากกลุ่มคนที่ย้ายถิ่นฐานมากจากสามจังหวัดชายแดนทั้งไทยพุทธ ไทยจีน ไทยมุสลิม

อีก 20% นั้นมาจากกลุ่มกำลังซื้อจากจังหวัดข้างเคียงอื่นๆ เช่นพัทลุง สตูล นครฯ ตรัง ที่มองเห็นหาดใหญ่เป็นบ้านหลังที่สอง/ซื้อเก็บไว้ให้ลูกอยู่ขณะศึกษาที่หาดใหญ่ หลังจากนั้นจะขายต่อหรือปล่อยเช่าก็ยังทำกำไร

สุดท้าย 5% มาจากคนที่มีกำลังทรัพย์สูง ซื้อไว้เป็น Property port ของตัวเอง อาจจะเอาไว้ปล่อยเช่าเช่นกัน (มองไกลถึงช่วงเปลี่ยนถ่ายเข้าสู่ AEC) หรือแม้แต่จะขายต่อให้ต่างชาติที่ตนรู้จักจากสิงคโปร์ มาเลเซีย ก็ได้ กลุ่มนี้ไม่เดือดร้อนต้องกู้

หากจะรอเก็บรอช้อนในราคาถูกเพราะคิดว่ามันจะเกิดฟองสบู่คงยากซักนิด เพราะพวกที่ซื้อเก็งกำไรมี 2 แบบ 1. แบบเงินถึง 2. แบบวัดดวง ไม่ขอโอน ซึ่งผู้เล่นในตลาดเก็งกำไรในหาดใหญ่ผมว่าน่าจะซัก 60:40

เพราะงั้นหากจะรอช้อนก็คงต้องช้อนไอ 40% ของกลุ่มที่จองแล้วแต่จริงๆเงินไม่ถึง ซึ่งตรงนี้ส่วนใหญ่ก็พยายามขายโอนสิทธ์ก่อนคอนโดจะเสร็จ เพื่อเอากำไร มันแทบเป็นไปไม่ได้เลยที่ราคาที่คุณจะช้อนจะถูกกว่าตอนที่เค้าเซ็นสัญญาซื้อ

โดยธรรมชาติเลยราคาคอนโดก่อนสร้าง vs คอนโดใกล้เสร็จ/เพิ่งสร้างเสร็จ มันต่างกันอยู่แล้วคือง่ายๆมีการอัพราคาขั้นแน่ๆ และมีคนรอซื้อแน่ๆ เพราะได้เห็นของจริง ได้เห็นวัสดุ ได้เห็นว่ามันน่าอยู่หรือไม่

ขอนแก่นก็ผุดคอนโดเยอะ นี้แสนสิริกำลังจะจัดคอนโดสูง 36 ชั้น เค้ายังไม่กลัวฟองสบู่เลย ระดับบริษัทแสนสิริ developer แนวหน้า นี้ก็มีข่าวว่า Sansiri กำลังเล็งๆหาดใหญ่เอาไว้ อาจจะเปิดโครงการภายในปีนี้ตามข่าว

เพราะงั้นหากคิดจะรอช้อนราคาถถูกๆ เพราะคาดว่าฟองมันจะแตก คงต้องคิดใหม่ เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีบทเรียน มีการ research ตลาด มีการดู Demand ก่อนลงสนามจริง

วิกฤตต้มยำกุ้งของไทย..ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ล้มเมื่อปี 40.ส่วนอเมริกาเกิดเมื่อปี 49-50
เรียกว่า"วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์"คล้าย ๆ กับต้มยำกุ้งของไทยนี่แหล่ะ.เกิดหนี้เน่าจากธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์ หรือ ฝรั่งมันเรียกว่า"sub-prime" เพราะมันปั่นกันสะบั้นหันแหลก..
เมื่อถึงจุดอิ่มตัว..เศรษฐกิจชะลอตัว..อเมริกาเกือบพังกันทั้งประเทศมาแล้ว..

sub-prime คืออะไร..ลองอ่านดูเล่น ๆ..

http://guru.sanook.com/pedia/topic/%E0%B8%8B%E0%B8%B1%E0%B8%9A%E0%B9%84%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B9%8C%E0%B8%A1_%E0%B8%84%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%AD%E0%B8%B0%E0%B9%84%E0%B8%A3/

ไม่ต้องห่วงครับเรื่องหนี้เสียในเซ็กเม้นท์บ้านคอนโดเพื่ออยู่อาศัย ธนาคารส่วนใหญ่ปล่อยกู้แบบเคร่งครัดมากๆ เรียกว่าแทบจากกราบตีนกว่าจะได้ มีเพียงแบงค์อสิลามและSMEที่ปล่อยกู้ง่ายทำให้ก่อหนี้เสีย(แต่แบ็งค์พวกนี้เป็นแบ็งค์ของรัฐอยู่ในดูแลของกระทรวงการคลัง) ต่างจากแบ็งค์อื่นๆที่มีชื่อเสียงในไทย โดยส่วนใหญ่เป็นของเอกชนและอยู่ในตลาดหลักทรัพย์กันเกือบหมด เพราะงั้น sub-prime เกิดยากมาก แต่ที่จะเกิดคือ Over-Supply ของคอนโด ถ้ายังแข่งกันดุ Developer จากส่วนกลาง ช่วงปี-สองปีนี้เลยหันมาบุกตลาดต่างจังหวัดตามหัวเมืองใหญ่/ศึกษา/ท่องเที่ยว ไงละครับ

ทำไมคอนโดหาดใหญ่จึงฟองสบู่แตก
ก่อนที่จะสร้างคอนโด แน่นอนต้องมีการรีเสิร์ท ในการทำธุกิจ แต่ข้อมูลในช่วงที่ทำรีเสิร์ทมันใช้เวลาหลายปีก่อนที่จะได้ดำเนินโครงการ ซึ่งบริษัทที่รับทำก็ใช้ข้อมูลตอนนั้นในการวิจัย ถามว่าช่วงนั้นหาดใหญ่มีศักยภาพสำหรับคอนโดมั้ย แน่นอนช่วงนั้นไม่มีโครงการคอนโดมากเหมือนตอนนี้ การวิจัยก็ต้องออกมาว่า เหมาะสำหรับที่จะสร้างคอนโด แต่มีการคำนวณหรือไม่ว่า สร้างจำนวนเท่าไรจึงจะเหมาะสม ทุกโครงการจึงมีข้อมูลเดียวกัน แต่ไม่รู้ว่าจะมีโครงการแข่งขันกันเท่าใด หากเป็นในปัจจุบันโครงการต่างๆคงต้องพับเก็บไว้ก่อน เพราะดีมานด์มานน้อยกว่าซัพพลาย ซึ่งตามหลักเศรษฐศาสตร์ ราคาก็จะลดลง 

ส่วนคนที่จองไว้เพื่ออยู่อาศัย ถ้ามีปริมาณมากกว่าคนซื้อเพื่อเก็งกำไรก็ถือว่าปลอดภัย แต่ถ้ามีอัตราส่วนคนเก็งกำไรมากกว่าซึ่งคนส่วนใหญ่เชื่อแบบนั้น  เลยรอช้อนซื้อกัน เพราะคนซื้อเก็งกำไรส่วนใหญ่ก็กู้ทั้งนั้น ถ้ามีเงินสดเอาไปลงทุนอย่างอื่นกำไรมากกว่า ที่เก็งกำไรกับที่อยู่อาศัยเพราะดอกเบี้ยมันต่ำ  แต่หากปล่อยไว้นานมีแต่จะขาดทุนกำไรลง บางรายอาจต้องขาดทุนสินทรัพย์ก็ได้ เพราะฉะนั้นจึงต้องรีบขายออก

ทำไมต้องมีการเปิดจองคอนโด เพราะธนาคารกำหนดการปล่อยกู้จะต้องมีคนจองในระดับที่เหมาะสม จึงจะสามารถปล่อยกู้ให้สร้าง ฉะนั้นจึงต้องเปิดให้มีการลงชื่อจองไว้เพื่อให้ธนาคารอนุมัติปล่อยกู้ บริษัทฯไม่เอาเงินมาลงทุนหรอกครับ เสี่ยงเกินไป

ส่วนผู้ซื้อจะเชื่อข้อมูลไหนก็อยู่ที่การตัดสินใจ  เพราะผู้ขายก็ต้องบอกว่ามีการวิจัยมาแล้วมีสัดส่วนคนซื้อเพื่ออยู่มากกว่าคนเก็งกำไรและต้องสร้างกลุ่มลูกค้าขึ้นมา เพื่อสร้างความมั่นใจ แต่คนหาดใหญ่เท่านั้นที่ดูออกว่ามันคือฟองสบู่หรือไม่
คอนโดในหาดใหญ่ตอนนี้ดีมานด์มันน้อยกว่าซัพพลาย มีโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่สูง ไม่เชื่อถามคนหาดใหญ่ดูครับ
หาดใหญ่สามารถมีคอนโดได้ แต่โครงการมันเยอะเกินไป  คนขาดทุนไม่ใช่ผู้ประกอบการ แต่เป็นผู้ซื้อต่างหากเพราะผู้ประกอบการมีบทเรียนมาแล้ว เลยยังไม่สร้างก่อนไงครับ

ไม่แตกหรอกครับ เพราะก่อนจะ Launch โครงการซักโครงการเค้ามีข้อมูลคู่แข่งพอสมควร (ทั่งวงใน ทั้งวงนอก) เค้าศึกษาตลาด ณ ปัจจุบัน ไม่มีที่ไหนหรอกครับใช้ผล research ที่ทำไว้ 5-6 ปีก่อนมาจัดสินใจลงทุน แค่แนวคิดก็ขาดทุนไปครึ่งก้าวแล้ว

ส่วนเรื่องที่คิดว่าคนเก็งกำไรส่วนใหญ่จะกู้นั้น (คิดผิดมากๆครับ นักเก็งกำไรแบบนี้คือไม่มีความพร้อมด้านเงินทุน เสี่ยงต่อการขายที่ต้องง้อคนซื้อ) แต่หากนักเก็งกำไรที่มีความพร้อมมาจับคอนโดตลาดล่างไว้ขายเอากำไรนั้น ถือว่ามีให้เห็นทั่วไป บางคนให้เช่าแบบที่พวกดาราคนมีเงินซื้อคอนโดมาปล่อยเช่ากัน

ซึ่งมองตามความเป้นจริงจะมีซักกี่คนที่เรียกตัวเองว่านักเก็งกำไรอสังหาฯโดยการเสี่ยงเอาดาบหน้าโดยที่ไม่รู้ว่าแบ็งค์จะอนุมัติหรือไม่ หรือเมื่อถึงเวลาโอนจะมีทุนทรัพย์พอหรือป่าว เป็นการเสี่ยงที่อาจเจ็บตัว นักเก็งกำไรพวกนี้มีจำนวนน้อยครับ แล้วยิ่งตามประสาคนต่างจังหวัด ยิ่งน้อยมาก

คอนโดสร้างเท่าไหร่จึงจะเหมาะสม มันเป็นคำถามที่ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมครับ ไม่มีคำตอบตายตัว หากมีคำตอบตายตัว บุคคลท่านนี้คงได้รางวัลโนเบลสาขาเศรษฐศาสตร์แน่ๆ เอาแค่เรื่องการย้ายถิ่นฐานของคนจากสามจังหวัด แค่นี้ก็ไม่รู้กี่พันยูนิตแล้ว ไหนจะพวกที่ตอนนี้เช่าห้องเช่าบ้านเดือน 4-5 พัน หันมาจับจองเป็นเจ้าของคอนโดเองโดยที่ใช้เงินผ่อนเท่ากับเงินค่าเช่า จำนวนนี้มีเยอะมาก ในเมื่อราคาที่ดินในตัวเมืองสูงมหาโหด และบ้านที่มีราคาล้านต้นๆแทบหาไม่ได้ ที่มีก็อยู่ไกลมากๆ ไม่เหมาะแก่การดำรงชีวิต ไม่ใกล้โรงพยาบาลมาตรฐาน ไม่ใกล้โรงเรียนลูก ไม่ใกล้ที่ทำงาน ไม่ใกล้ที่เที่ยว ห่างหูห่างตา ใช้เวลาเดินทางนาาน ต่างจากคอนโดที่มีทำเลดีๆ และ Facility ที่มีสิทธิ์เข้าถึงฟรีๆ เช่น ยิม สระว่ายน้ำ ความปลอดภัย ไม่ต้องกังวลเรื่องน้ำท่วม พฤติกรรมคนก็เริ่มเปลี่ยนไปตามคนเมืองมากขึ้น

หากมองให้ยาวออกไปอีก AEC ทำไมถึงต้อง AEC เพราะคอนโดนั้นไม่ใช่สร้าง 6 เดือนเสร็จ ไม่ใช่สร้าง 1 ปีเสร็จ ยิ่งสูงยิ่งใหญ่ก็ยิ่งนาน เพราะฉะนั้นเมื่อมี movement ของประชาคมอาเซียนมันก็จะเกิดตลาดที่กว้างขึ้น คอนโดที่พร้อมเสร็จในเวลาที่เหมาะจง (Timing vs Future Demand) พวกนี้ย่อมได้เปรียบ Supply พร้อมให้ access ได้ทันที Demand กลุ่มนี้ก็ไม่จำเป้นต้องรออีก 2-3 ปี ซึ่งในช่วงนั้นอาจจะมีตัวเลือกผุดขึ้นมาแข่งมากกว่าเดิม หรือเสียโอกาส

หากมองแค่ 10 เมตรคุณก็จะได้ลูกค้าข้างหน้าคุณ 10 เมตร แต่หากวิเคราะห์ความเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดในแง่ 1 Asean = 1 Market คุณก็มีสิทธิ์โตกว่าคนอื่น ซึ่งในขณะนี้บรรดา Developer จากส่วนกลางก็ได้ขยับขยายการลงทุนไปตามเมืองชายแดน หากได้ติมตามข่าวสารภาคอสังหาฯ มี Land bank เก็บเอาไว้ดีมานด์ถึงก็จัดไปตามความเหมาะสม ไม่ต้องกลัวแทนนักลงทุน Developer หรอกครับ

Supply Over Demand

ทีดินในหาดใหญ่แพงมาก โดยเฉพาะเส้นถนนเพชรเกษมช่วง จากสามแยกคอหงส์ถึงวงเวียนนํ้าพุ ราคาทำไมถึงขึ้นสูงมาก ใครทราบบอกหน่อยครับ.

อ้างจาก: แมวส้วม เมื่อ 20:18 น.  19 ก.พ 56
supply over demand พ่อง

จองไว้หลายที่หลายห้องหรือจ๊ะ 

"Facility ที่มีสิทธิ์เข้าถึงฟรีๆ เช่น ยิม สระว่ายน้ำ ความปลอดภัย " อันนี้ไม่น่าจะเรียกว่าฟรีได้นะครับ เพราะผู้ซื้อหรือผุ้อาศัยทุกห้องต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ผู้ซื้อห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลาง (เป็นหน้าที่ตามกฎหมาย) โดยคำนวณเก็บตามอัตราส่วนหรือเนื้อที่ที่ระบุในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นตารางเมตร ที่สำคัญยังปรับเพิ่มหรือลดได้โดยมีนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ เป็นผู้ดูแลควบคุม

ที่สำคัญ มีหลายกรณีกับกิจการประเภทเรียกเก็บส่วนกลาง ที่มีการเก็บไปแล้วแต่นำไปบริหารจัดการไม่ดี เป็นความเสี่ยงอีกอย่างที่ผู้ซื้อห้องชุดควรจะต้องศึกษาด้วย

อ้างจาก: ขุนศึก เมื่อ 03:40 น.  20 ก.พ 56
"Facility ที่มีสิทธิ์เข้าถึงฟรีๆ เช่น ยิม สระว่ายน้ำ ความปลอดภัย " อันนี้ไม่น่าจะเรียกว่าฟรีได้นะครับ เพราะผู้ซื้อหรือผุ้อาศัยทุกห้องต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ผู้ซื้อห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลาง (เป็นหน้าที่ตามกฎหมาย) โดยคำนวณเก็บตามอัตราส่วนหรือเนื้อที่ที่ระบุในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นตารางเมตร ที่สำคัญยังปรับเพิ่มหรือลดได้โดยมีนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ เป็นผู้ดูแลควบคุม

ที่สำคัญ มีหลายกรณีกับกิจการประเภทเรียกเก็บส่วนกลาง ที่มีการเก็บไปแล้วแต่นำไปบริหารจัดการไม่ดี เป็นความเสี่ยงอีกอย่างที่ผู้ซื้อห้องชุดควรจะต้องศึกษาด้วย

อันนั้นมันปกติไงครับ ขนาดหมู่บ้านแนวราบยังเก็บเลยครับ ที่หมายถึงฟรีคือคุณไม่โดน charge ในการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เพิ่มเติม ซึ่งห้องหนึ่งจะอยู่ซักสามคน พ่อแม่ลูก แต่ค่าส่วนกลางก็ไม่ได้ charge ตามจำนวนผู้พักอาศัยแต่คิดตามขนาดของห้องกี่ตร.มว่าไป เทียบกับการไปเข้ายิมข้างนอก เข้าคลับว่ายน้ำข้างนอก ที่คนที่ใช้บริการในแต่ละครั้งจะถูก charge เป็นคนๆ

"ที่สำคัญ มีหลายกรณีกับกิจการประเภทเรียกเก็บส่วนกลาง ที่มีการเก็บไปแล้วแต่นำไปบริหารจัดการไม่ดี เป็นความเสี่ยงอีกอย่างที่ผู้ซื้อห้องชุดควรจะต้องศึกษาด้วย" ความเสี่ยงตรงนี้ที่ไหนๆก็มีครับ หมู่บ้านบ้านเดี่ยว ยังมีปัญหา ตรงนี้ลูกบ้านต้องอ่านสัญญาให้ดี และรวมกันเป็นคณะใหญ่ในการส่งเสียงหากมีปัญหา แต่โดยรวมเมื่อจัดเก็บค่าส่วนกลางไปแล้ว บริษัทที่ดำเนินการดูแลหากบริหารงานแบบมืออาชีพ มันก็ไม่มีอะไรน่าห่วง บริษัทท้องถิ่นที่สร้างคอนโดกัน ก็คงไม่เอาตัวเองมาตายน้ำตื้นเพราะการบริหารห่วยๆแน่ๆ เพราะชื่อเสียงแย่ๆจะติดตัวไปอีกนาน

อ้างจาก: กำนันบ้านๆ เมื่อ 07:52 น.  20 ก.พ 56
อันนั้นมันปกติไงครับ ขนาดหมู่บ้านแนวราบยังเก็บเลยครับ ที่หมายถึงฟรีคือคุณไม่โดน charge ในการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เพิ่มเติม ซึ่งห้องหนึ่งจะอยู่ซักสามคน พ่อแม่ลูก แต่ค่าส่วนกลางก็ไม่ได้ charge ตามจำนวนผู้พักอาศัยแต่คิดตามขนาดของห้องกี่ตร.มว่าไป เทียบกับการไปเข้ายิมข้างนอก เข้าคลับว่ายน้ำข้างนอก ที่คนที่ใช้บริการในแต่ละครั้งจะถูก charge เป็นคนๆ

ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นราคาเหมาจ่ายสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตลอดจน ค่าไฟ ค่าน้ำ ค่ารปภ ค่าแม่บ้าน และอื่นๆที่เป็นส่วนกลาง ถูกต้องไหมครับ ทีนี้จะจ่ายมากหรือน้อยก็คือจ่ายไม่ใช่หรือครับ ผมคิดว่ามันไม่เกี่ยวที่ว่าจะจ่ายเท่าไหร่จ่ายแบบไหนจ่ายยังไงในเมื่อต้องจ่ายก็ไม่น่าจะเรียกว่าฟรีได้เท่านั้นเองครับ หรือผมยังเข้าใจผิด

อ้างจาก: กำนันบ้านๆ เมื่อ 07:52 น.  20 ก.พ 56
"ที่สำคัญ มีหลายกรณีกับกิจการประเภทเรียกเก็บส่วนกลาง ที่มีการเก็บไปแล้วแต่นำไปบริหารจัดการไม่ดี เป็นความเสี่ยงอีกอย่างที่ผู้ซื้อห้องชุดควรจะต้องศึกษาด้วย" ความเสี่ยงตรงนี้ที่ไหนๆก็มีครับ หมู่บ้านบ้านเดี่ยว ยังมีปัญหา ตรงนี้ลูกบ้านต้องอ่านสัญญาให้ดี และรวมกันเป็นคณะใหญ่ในการส่งเสียงหากมีปัญหา แต่โดยรวมเมื่อจัดเก็บค่าส่วนกลางไปแล้ว บริษัทที่ดำเนินการดูแลหากบริหารงานแบบมืออาชีพ มันก็ไม่มีอะไรน่าห่วง บริษัทท้องถิ่นที่สร้างคอนโดกัน ก็คงไม่เอาตัวเองมาตายน้ำตื้นเพราะการบริหารห่วยๆแน่ๆ เพราะชื่อเสียงแย่ๆจะติดตัวไปอีกนาน

บริษัทชั้นนำในกทม.ก็คิดแบบนี้ละครับ แต่ก็ยังพลาดกันได้ มีข่าวร้องเรียนแจ้งความกันก็มี ว่าซื้อห้องชุดไปแล้วไม่เป็นไปตามที่โฆษณา สระว่ายน้ำสกปรก รปภ.ไม่เพียงพอ อุปกรณ์ห้องออกกำลังกายชำรุด เป็นต้น

อย่าว่าแต่กิจการใหญ่โต ขนาดแม่ค้าขายกาแฟข้างถนนก็ย่อมไม่อยากมีใครทำลายชื่อเสียงตัวเองแน่นอน ทุกวันตรวจเช็ควัตถุดิบให้มีคุณภาพอย่างดีก่อนนำมาปรุงขาย แต่วันนึงเด็กล้างแก้วที่จ้างมา  ล้างแก้วไม่สะอาด วันนั้นคือวันพลาดใช่หรือไม่ครับ น้อยที่สุดคือทำให้ลูกค้าที่ใช้บริการในวันนั้นหมดความเชื่อถือ ทีนี้ก็อยู่ที่ลูกค้ากับแม่ค้าว่าจะประสานเรียกความเชื่อมันกันคืนมาอย่างไร

ผมคิดว่า ความตั้งใจดีเป็นเป็นเพียงส่วนนึงเท่านั้น เพราะสุดท้ายไม่มีใครรับประกันได้ว่าผลที่ออกมาจะสวยงามอย่างตั้งใจ ดังนั้นถึงได้บอกว่าผู้ซื้อควรจะต้องศึกษาให้ดีครับ อีกนิดครับไม่ใช่ผู้ลงทุนหน้าใหม่ไม่ดี แต่ผู้ลงทุนที่มีประสบการณ์จะมีข้อมูลให้พิจารณาตรวจสอบศึกษาการทำงานและการบริหารได้มากกว่า เท่านั้นเองครับ

ไม่ใช่ต่อต้านไม่ให้ผู้คนซื้อคอนโดน่ะ ?..แต่ถ้าซื้ออยู่จริง ๆ ก็ไม่มีปัญหาอะไร
(กราบใดที่ ธ.พาณิชย์ยังปล่อยสินเชื่อประเภทนี้ให้อยู่)..

ธ.พาณิชย์ทุกแห่งไม่ว่าของรัฐหรือเอกชน..ก็ต้องรับนโยบายมากจากมาจาก Bank of Thailand
แต่ปัจจุบันกำลังซื้อของผู้คนก็ไปได้สวย..หากวันใดเริ่มชะลอตัว..BOT.ก็ส่งสัญญาณไปถึง ธ.พาณิชย์เอง..

ปล.

สถาบันการเงินเป็นองค์กรหลักทางการเงินของประเทศที่ทำหน้าที่จัดสรรทรัพยากรในเศรษฐกิจโดยเป็นสื่อกลางในการระดมเงินออมจากผู้ออมไปสู่ผู้ลงทุนสถาบันการเงินมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับภาคเศรษฐกิจต่างๆ ทั้งภายในและนอกประเทศ มีความอ่อนไหวต่อ ความเสี่ยงและความผันผวน และสามารถส่งผ่านผลกระทบไปยังภาคเศรษฐกิจอื่นๆ สถาบันการเงินที่มีประสิทธิภาพและมั่นคงทั้งระบบจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญของการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างมั่นคง ในประเทศไทย ธนาคารพาณิชย์เป็นสื่อกลางทางการเงินที่สำคัญที่สุด ดังนั้น เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์หลักในการรักษาเสถียรภาพของระบบสถาบันการเงิน ธปท.กำกับการตรวจสอบอย่างมีประสิทธิภาพด้วยความโปร่งใส และส่งเสริมให้สถาบันการเงินมีธรรมาภิบาลและบริหารความเสี่ยงอย่างเหมาะสม

อ้างจาก: ขุนศึก เมื่อ 09:45 น.  20 ก.พ 56
ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นราคาเหมาจ่ายสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตลอดจน ค่าไฟ ค่าน้ำ ค่ารปภ ค่าแม่บ้าน และอื่นๆที่เป็นส่วนกลาง ถูกต้องไหมครับ ทีนี้จะจ่ายมากหรือน้อยก็คือจ่ายไม่ใช่หรือครับ ผมคิดว่ามันไม่เกี่ยวที่ว่าจะจ่ายเท่าไหร่จ่ายแบบไหนจ่ายยังไงในเมื่อต้องจ่ายก็ไม่น่าจะเรียกว่าฟรีได้เท่านั้นเองครับ หรือผมยังเข้าใจผิด

ถ้าเรามองจุดประสงค์ในการเก็บค่าส่วนกลาง เก็บเพื่ออะไร ข้ออ้างตามคอลัมน์ย่อหน้าสุดท้ายละกันนะครับ เขียนไว้ว่า "ทั้งนี้ การเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลเก็บไปก็เพื่อประโยชน์ในการดูแลใช้จ่าย ซ่อมแซมปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางให้สามารถใช้งานได้นานๆ และทำให้เกิดความสงบเรียบร้อยในคอนโดฯ ถึงแพงหน่อยก็ยอมเถอะครับ ลองคิดว่าถ้าอยู่บ้านของเราเอง เราก็มีค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาโน่นนี่จิปาถะเหมือนกัน เราต้องมาจัดการเองให้วุ่นด้วย และทางที่ดีอย่าค้างค่าส่วนกลางเลยเช่นกันครับ เพราะตรงนี้ก็เห็นใจคนที่เค้าชำระตรงกำหนดเหมือนกัน และนิติบุคคลอาคารชุดก็อย่าเอาเปรียบเจ้าของห้องมากนะครับ เท่านี้คอนโดฯ ก็จะน่าอยู่มากขึ้นทีเดียว."

ที่มา http://www.softbizplus.com/condominium/1316-calculate-methods-for-condo-common-expenses

คำถามคือ หากมองว่าการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผมยกตัวอย่างเช่น ยิม สระว่ายน้ำ นั้นต้องจ่ายตัง ไม่ฟรีบ้างละ ลองมองกว้างออกไปอีกว่าในชีวิตประจำวันปกติของคนอยู่คอนโดตึกสูง พวกเค้าใช้หลักการคิดแบบเดียวกัน apply กับลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย maintenance ระบบต่างๆของตัวอาคาร หรือไม่ หากใช่ คำตอบของคุณ คือ เรากำลังใช้ลิฟต์ ไม่ฟรี ต้องเสียตังค์ หากไม่เคยคิดถึงจุดนี้ว่าเห้ยกรุเสียตังค์ใช้ลิฟต์ facility อื่นๆก็เช่นเดียวกัน

อย่างที่บอกว่า ค่าส่วนกลางนั้นคิดจากขนาดของห้อง อาจจะ 30 บาท ต่อ ตร.ม ห้อง one bedroom ซัก 35 ตร.ม เดือนหนึ่งก็ 1,050 บาท ถ้ามองในแง่จำนวนคนต่อยูนิตบางห้องมี พ่อ แม่ ลูก ซึ่งทั้งสามคนมีสิทธิ์ในการเข้าถึง Facility ได้เท่าเทียมกัน โดยที่ไม่ต้องจ่ายเพิ่มเติม ผมมองตรงนี้มากกว่าครับที่หมายถึงคำว่า ฟรี ลองไปใช้บริการข้างนอก+ค่าสมาชิกรายปี+ค่าเดินทาง ผมรับรองครับว่าแพงกว่านี้หลายเท่าสำหรับสามคนรวมกัน

อ้างจาก: ขุนศึก เมื่อ 09:45 น.  20 ก.พ 56
บริษัทชั้นนำในกทม.ก็คิดแบบนี้ละครับ แต่ก็ยังพลาดกันได้ มีข่าวร้องเรียนแจ้งความกันก็มี ว่าซื้อห้องชุดไปแล้วไม่เป็นไปตามที่โฆษณา สระว่ายน้ำสกปรก รปภ.ไม่เพียงพอ อุปกรณ์ห้องออกกำลังกายชำรุด เป็นต้น

อย่าว่าแต่กิจการใหญ่โต ขนาดแม่ค้าขายกาแฟข้างถนนก็ย่อมไม่อยากมีใครทำลายชื่อเสียงตัวเองแน่นอน ทุกวันตรวจเช็ควัตถุดิบให้มีคุณภาพอย่างดีก่อนนำมาปรุงขาย แต่วันนึงเด็กล้างแก้วที่จ้างมา  ล้างแก้วไม่สะอาด วันนั้นคือวันพลาดใช่หรือไม่ครับ น้อยที่สุดคือทำให้ลูกค้าที่ใช้บริการในวันนั้นหมดความเชื่อถือ ทีนี้ก็อยู่ที่ลูกค้ากับแม่ค้าว่าจะประสานเรียกความเชื่อมันกันคืนมาอย่างไร

ผมคิดว่า ความตั้งใจดีเป็นเป็นเพียงส่วนนึงเท่านั้น เพราะสุดท้ายไม่มีใครรับประกันได้ว่าผลที่ออกมาจะสวยงามอย่างตั้งใจ ดังนั้นถึงได้บอกว่าผู้ซื้อควรจะต้องศึกษาให้ดีครับ อีกนิดครับไม่ใช่ผู้ลงทุนหน้าใหม่ไม่ดี แต่ผู้ลงทุนที่มีประสบการณ์จะมีข้อมูลให้พิจารณาตรวจสอบศึกษาการทำงานและการบริหารได้มากกว่า เท่านั้นเองครับ

ที่มีปัญหาส่วนหนึ่งมาจากผู้ซื้อห้องชุดครับ เพราะไม่ยอมจ่ายให้ตรงกำหนดเวลา เลี่ยงจ่าย ค้างจ่ายเป็นเวลาหลายเดือน มันเลยก่อให้เกิดปัญหา บริษัทชั้นนำส่วนใหญ่แล้วล้วนแต่มี standard procedure ในการดำเนินนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นมา มีคนรับผิดชอบ ดูแลโดยตรง แบ่งหน้าที่ชัดเจน เพราะฉนั้นอย่างที่บอกว่าทุนท้องถิ่นจำเป็นครับที่จะต้องมีความตั้งใจดี หากปราศจากความตั้งใจดีในการดำเนินธุรกิจอะไรซักอย่าง มันก็ไม่ประสบความสำเร็จไปแล้วครึ่งก้าว และทุนท้องถิ่นยังต้องอยู่ในท้องถิ่น ยังต้องเห็นหน้าเห็นตา ยังต้องมีโปรเจคต่อๆไป เพราะฉนั้นเรื่องการดูแล facility ให้อยู่ในเกณฑ์ที่ลูกบ้านรับได้นั้น ไม่ได้เหนือบ่ากว่าแรงเลย เหตุผลที่ทำไมถึงต้องมีนิติบุคคลจดมาเพื่อการนี้โดยเฉพาะ

เริ่มแล้วที่เชียงใหม่ คนจองน้อย ธนาคารไม่อนุมัติเงินก่อสร้างทำให้เกิดปัญหา 
ผู้จองเริ่มเรียกร้อง หาดใหญ่จะเหมือนเชียงใหม่หรือไม่ รอดูกันต่อไป

http://news.sanook.com/1171572/%E0%B8%9A%E0%B8%B8%E0%B9%8B%E0%B8%A1-%E0%B8%9B%E0%B8%99%E0%B8%B1%E0%B8%94%E0%B8%94%E0%B8%B2%E0%B9%82%E0%B8%94%E0%B8%99%E0%B8%95%E0%B8%B8%E0%B9%8B%E0%B8%99-%E0%B8%96%E0%B8%B9%E0%B8%81%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B4%E0%B8%94%E0%B9%80%E0%B8%87%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B8%A1%E0%B8%B1%E0%B8%94%E0%B8%88%E0%B8%B3%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94%E0%B8%AB%E0%B8%A3%E0%B8%B9%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%87%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B8%A1%E0%B9%88/

อ้างจาก: กำนันบ้านๆ เมื่อ 15:42 น.  20 ก.พ 56

คำถามคือ หากมองว่าการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผมยกตัวอย่างเช่น ยิม สระว่ายน้ำ นั้นต้องจ่ายตัง ไม่ฟรีบ้างละ ลองมองกว้างออกไปอีกว่าในชีวิตประจำวันปกติของคนอยู่คอนโดตึกสูง พวกเค้าใช้หลักการคิดแบบเดียวกัน apply กับลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย maintenance ระบบต่างๆของตัวอาคาร หรือไม่ หากใช่ คำตอบของคุณ คือ เรากำลังใช้ลิฟต์ ไม่ฟรี ต้องเสียตังค์ หากไม่เคยคิดถึงจุดนี้ว่าเห้ยกรุเสียตังค์ใช้ลิฟต์ facility อื่นๆก็เช่นเดียวกัน

ถูกต้องครับ ถ้าถามผม ค่าไฟลิฟต์ ตลอดจนค่าบำรุงรักษาลิฟต์ นั้นมาจากค่าส่วนกลางที่ทุกห้องต้องจ่ายก็เท่ากับว่าขึ้นลงลิฟต์แต่ละครั้งไม่ฟรีครับ แต่เป็นการช่วยกันจ่ายของผู้อาศัย อีกทั้งค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย บำรุงรักษาหลอดไฟตามทางเดิน พนักงานทำความสะอาดส่วนกลาง ค่าเก็บขยะ หรืออื่นๆก็เป็นการนำเงินค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากเจ้าของห้องมาบริหารจัดการทั้งสิ้น ถ้าพูดตามตรงแบบนี้ผมก็ยังไม่คิดว่าจะใช้คำว่าฟรีได้ครับ

อย่างที่บอกครับประเด็นไม่ได้อยู่ที่ว่าค่าส่วนกลางเท่าไหร่ หากเฉลี่ยค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายกับค่าลิฟต์ขึ้นลงแต่ละเที่ยวแล้ว แม้จะตกเที่ยวละ 0.0001 สตางค์ ก็ถือเป็นการจ่าย ไม่ใช่ฟรี เพราะหากผู้อาศัยหรือเจ้าของห้องไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จนเป็นเหตุให้มีรายรับไม่พอจ่ายค่าไฟส่วนกลาง ก็เท่ากับว่าลิฟต์จะใช้ไม่ได้เพราะโดนตัดไฟ ใช่หรือไม่ครับ

อีกครั้งครับ การจ่ายค่าส่วนกลางเมื่อนำมาเฉลี่ยต่อสิ่งที่เราได้รับแล้ว ถ้าในกรณีที่ทุกอย่างสมบูรณ์ถือว่าคุ้มมากครับ ผู้พักอาศัยปลอดภัย ได้รับความสะดวกในการอาศัย ทางเดินสะอาด แสงไฟพอเพียง สระว่ายน้ำมาตรฐาน ห้องน้ำส่วนกลางถูกสุขลักษณะ อุปกรณ์ห้องออกกำลัยกายอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน แต่นั่นก็แปลว่าเราจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อให้สิ่งเหล่านี้สมบูรณ์ไม่ใช่หรือครับ

อ้างจาก: กำนันบ้านๆ เมื่อ 15:42 น.  20 ก.พ 56

ที่มีปัญหาส่วนหนึ่งมาจากผู้ซื้อห้องชุดครับ เพราะไม่ยอมจ่ายให้ตรงกำหนดเวลา เลี่ยงจ่าย ค้างจ่ายเป็นเวลาหลายเดือน มันเลยก่อให้เกิดปัญหา บริษัทชั้นนำส่วนใหญ่แล้วล้วนแต่มี standard procedure ในการดำเนินนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นมา มีคนรับผิดชอบ ดูแลโดยตรง แบ่งหน้าที่ชัดเจน เพราะฉนั้นอย่างที่บอกว่าทุนท้องถิ่นจำเป็นครับที่จะต้องมีความตั้งใจดี หากปราศจากความตั้งใจดีในการดำเนินธุรกิจอะไรซักอย่าง มันก็ไม่ประสบความสำเร็จไปแล้วครึ่งก้าว และทุนท้องถิ่นยังต้องอยู่ในท้องถิ่น ยังต้องเห็นหน้าเห็นตา ยังต้องมีโปรเจคต่อๆไป เพราะฉนั้นเรื่องการดูแล facility ให้อยู่ในเกณฑ์ที่ลูกบ้านรับได้นั้น ไม่ได้เหนือบ่ากว่าแรงเลย เหตุผลที่ทำไมถึงต้องมีนิติบุคคลจดมาเพื่อการนี้โดยเฉพาะ

ครับ ความตั้งใจดีเป็นเรื่องที่ดีในการทำธุรกิจครับ แต่ความตั้งใจดีนั้นเป็นเพียงส่วนนึงเท่านั้น เพราะสุดท้ายก็ไม่มีใครจะรับประกันได้ว่าผลที่ออกมาจากการบริหารจัดการของนิติบุคคลจะสวยงามอย่างตั้งใจไว้หรือไม่อย่างไร หากออกมาดีจะออกมาดีได้ยั่งยืนและยืนนานแค่ไหน   ดังนั้นถึงได้บอกว่าผู้ซื้อควรจะต้องศึกษา พิจารณาให้ดีเท่านั้นเองครับ